盛夏将至 经济复苏中房地产需要发挥作用

（2023年6月11日）一季度取得良好开局后，4-5月多以来项经济指标低于预期，市场对经济的信心再度转弱。从分项数据看，仅有社零、工增增速提高，固定资产投资三个分项基建、制造业和地产的投资增速均出现下行。

房地产销售亦呈现出强相关性，贸易盈余增长、国内存款余额与货币供应并未转化成相应的贷款增长。

打通地产供求良性循环

央行数据中，4月住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元，中长期贷款规模也是自2022年10月以来首次出现减少。

华泰证券固定收益团队指，4月居民贷款同比多减2411亿和4月地产表现一致。4月楼市行情转淡，二手房成交热度也有一定回落。进入二季度，积压需求基本释放完毕，居民观望情绪加重，导致中长期贷款结束了同比多增。往后看，地产供求的良性循环能否打通仍是居民信贷能否回暖的关键。

从统计局数据看，四月单月商品房销售面积同比增长5.5%，环比跌48%，销售金额同比增长28%，环比下降39%。其中，商品住宅销售面积6715万平方米，销售金额8373亿元，同比分别增长8.1%和30.1%，环比则下跌48%和38%。

房企流动性问题仍待解

而在企业端，即便监管层推出“三支箭”等支持措施，但多数房企仍旧资金筹措不易，包括银行“惜贷”等。因此，房地产开发资金仍然主要源自房企自营资金，即销售收入。但目前面临新房销售不足境况，令房企流动性问题继续难解。

世界著名评级机构穆迪于5月15日将中国房地产业展望从“负面”调整为“稳定”，料未来12个月中国房地产市场合约销售额将会趋稳；此外，随着中国政府采取措施扩大开发商融资渠道，房地产行业的融资环境将会进一步改善。

穆迪认为，中国一二线城市将成为房地产销售的领头羊，库存将降至历史平均值附近，但三四线城市仍将面临库存压力。

穆迪称，中国政府决心稳定房地产市场并同时防范风险，采取的措施已拓宽了开发商的贷款、债券和股权融资渠道。由于投资者青睐信用质量更好的开发商，国企开发商和财务稳健的民营开发商将获益更大，其销售业绩或优于同业。

房地产企稳与经济复苏的关键

如果全国合同销售额在未来12个月内增长超过10%，量价齐升且持续增长；且在没有政策支持的情况下，开发商在境内外都保持良好的融资渠道；以及随着时间的推移，监管环境变得更加有利——若满足这些条件穆迪将考虑正面展望。

对经济而言，房地产的确是复苏关键之一。经济学家洪灏指，以投资拉动经济增长的发展模式需要反思，也是继续深化结构性改革的关键。简单的说，不继续大幅刺激房地产、而帮助其它部门修复这个政策选择的本身就是结构性改革。

企稳和复苏是万众期盼，投资、消费、出口三驾马车都必须继续发挥各自的支柱性作用，那么2023年经济与房地产会有怎样的机会与新发展之路？

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