2023年商办用房开发投资额同比下降14.3%；1月央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》 | 商业地产月报

本期看点

01政策动态

央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》

一线城市2024年政府工作报告陆续发布，扩大内需仍是2024年政府工作重点

02市场表现

商办新房：2023年，商办用房开发投资额同比下降14.3%，新开工面积同比下降19.9%，销售面积同比下降11.1%

大宗交易：2024年1月，中指数据监测到大宗交易6宗

商办用地：2024年1月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比下降14.1%，成交规划建筑面积同比增长67.1%

03行业动态

企业动态：华侨城商管发布三大产品线，华润置地等企业发布2023年度经营性物业相关收入

项目动态：武汉中商世界里智慧生活MALL开业，北京西单商场、北京远洋未来广场拟于2024年启动改造

融资动态：2024年1月，CMBS/CMBN、类REITs产品发行金额约92亿元，同比下降24.6%

01

政策动态

1.商务部召开全国商务工作会议，将2024年定为“消费促进年”

1月7日至8日，全国商务工作会议在京召开。会议强调，消费市场方面，2024年全国商务系统要“推动消费持续扩大，完善市场和流通体系。以‘消费促进年’为主线，办好各类促消费活动。激发消费潜能，培育壮大新型消费，稳定和扩大传统消费，推进服务消费品质升级。”

2.央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》

1月24日，央行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。根据《通知》，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

3.广东支持民间投资项目发行REITs

1月12日，广东省政府官网发布《关于促进民营经济发展壮大进一步推动民营经济高质量发展的实施意见》，其中提到“支持参与重大项目建设。鼓励民营企业参与重大战略、重大项目和补短板项目建设，常态化向民间资本推介优质投资项目。支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

4.一线城市2024年政府工作报告陆续发布，扩大内需仍是2024年政府工作重点

北京：以高品质供给满足和创造新需求，加快形成消费和投资相互促进的良性循环，着力建设更具国际竞争力的现代化产业体系，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

上海：进一步促进经济平稳健康发展，提升发展质量和效益。坚持远近结合、内外兼顾，增强消费基础作用、投资关键作用和外贸支撑作用，努力推动经济持续回升向好。

广州：着力扩内需稳外需，增强经济增长内生动力。坚持把稳增长放在更加突出位置，深入实施扩大内需战略，促进内外需协调发展，增强畅通国内国际双循环的支撑力引领力。

深圳：深入实施扩大内需战略，积极融入和服务全国统一大市场建设。

02

市场表现

（一）商办新房：2023年，商办用房开发投资额同比下降14.3%，新开工面积同比下降19.9%，销售面积同比下降11.1%

1.商办用房投资、开工

图：2020年12月-2023年12月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化

图：2020年12月-2023年12月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化

2023年，全国商办用房开发投资额为12586亿元，同比下降14.3%，占房地产开发投资额的比重由2022年的12.0%降至11.3%；新开工面积为9048万平方米，同比下降19.9%，占房屋新开工面积的比重由2022年的9.4%升至9.5%。

办公楼：2023年，全国办公楼开发投资额为4531亿元，同比下降9.4%；新开工面积为2589万平方米，同比下降18.5%。

商业营业用房：2023年，全国商业营业用房开发投资额为8055亿元，同比下降16.9%；新开工面积为6459万平方米，同比下降20.4%。

2.商办用房销售

图：2020年12月-2023年12月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

2023年，全国商办用房销售面积为9073万平方米，同比下降11.1%，占商品房销售面积的比重由2022年的8.3%降至8.1%。

办公楼：2023年，全国办公楼销售面积为2717万平方米，同比下降9.0%；12月，办公楼销售面积为437万平方米，同比增长6.7%。

商业营业用房：2023年，全国商业营业用房销售面积为6356万平方米，同比下降12.0%；12月，商业营业用房销售面积为863万平方米，同比增长2.4%。

（二）大宗交易：2024年1月，中指数据监测到大宗交易6宗

2024年1月，中指数据共监测到大宗交易6宗，交易总价44.7亿元。其中3宗写字楼标的，2宗商业标的，1宗其他物业类型标的。

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易；部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

（三）商办用地

1.2024年1月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比下降14.1%，成交规划建筑面积同比增长67.1%

图：2022年1月-2024年1月全国300城商办用地推出及成交情况

图：2022年1月-2024年1月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

2024年1月，全国300城商办用地共推出435万平方米，同比下降14.1%，成交935万平方米，同比增长67.1%；成交楼面均价为2704元/㎡，同比下跌11.4%，平均溢价率为1.1%，同比下降1.1个百分点。

2.一线城市供求均缩量

图：2019年-2024年1月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

推出及成交规划建筑面积：2024年1月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为3万平方米、48万平方米，同比分别下降88.9%、23.5%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为198万平方米、435万平方米，同比分别增长3.8%、117.6%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为233万平方米、451万平方米，同比分别下降17.8%、增长52.3%。

图：2019年-2024年1月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

成交楼面均价及平均溢价率：2024年1月，一线城市商办用地成交楼面均价为17347元/平方米，同比上涨61.1%，二线城市为2330元/平方米，同比下跌10.4%，三四线城市为为1494元/平方米，同比下跌12.4%。平均溢价率方面，一线城市无溢价成交地块；二线城市商办用地平均溢价率为0.03%，同比下降3.6个百分点；三四线城市为4.2%，同比上升0.4个百分点。

03

行业动态

1.企业动态：华侨城商管发布三大产品线，华润置地等企业发布2023年度经营性物业相关收入

华侨城商管发布三大产品线

12月12日，深圳华侨城商业管理有限公司举办“创想欢乐商业向新”2023商业品牌战略发布会，正式发布三大核心产品线，包括以欢乐海岸为代表的「文旅特色商业综合体产品线」、以OCT-LOFT为代表的「创意文化产业园产品线」、以欢乐时光为代表的「品质社区商业产品线」。

其中，欢乐海岸系列划分出标准型欢乐海岸、旗舰型欢乐海岸PLUS以及精品型欢乐港湾三大子产品线；OCT-LOFT华侨城创意文化园从2004年正式启动改造，目前有近300家入驻机构、1000+创意文化资源，年产值约110亿元；欢乐时光系列以“回到邻里，共创社区”为定位、以丰富的公共空间提供多元生活场景、以创新零售+社交运动+品质餐饮+生活美学创新业态组合，创造一个集商业娱乐社交生活于一体，聚集烟火气的开放式邻里复合型街区。

中指点评：

当前，文旅消费加速恢复，文商旅融合的综合体项目因具备沉浸式购物体验结合休闲游乐、可以满足购物、餐饮、休闲娱乐、度假等多重需求等特征，受到消费者青睐，迎来发展契机。华侨城商管总结华侨城集团在文旅商业方面30余年的积淀，提炼出三大核心产品线，打造城市家庭微度假目的地。

华润置地等企业发布2023年度商业板块业绩

1月10日，华润置地发布截至2023年12月31日止一个月未经审核营运数据，2023年12月投资物业实现租金收入约人民币25.4亿元，按年增长39.8%；2023年累计投资物业实现租金收入约人民币256.3亿元，按年增长39.4%。

1月12日，龙湖集团发布二零二三年十二月及全年未经审核营运数据，截至2023年12月末，龙湖集团累计实现经营性收入约248.7亿元（不含税），同比增长约6.3%，其中运营收入约129.4亿元，服务收入约119.3亿元。

1月13日，新城控股发布2023年12月份及第四季度经营简报，2023年度公司商业运营总收入为113.24亿元（即含税租金收入），同比增长约13.2%。

中指点评：

2023年，中央和各地扩内需促消费相关政策持续发力，消费市场温和复苏，服务业经济稳步恢复，头部企业商业板块收入稳步增长。2024年，着力扩大国内需求仍是经济工作重点之一，服务业经济和消费市场有望进一步恢复，进而带动商业地产市场复苏，头部企业商业地产业务业绩有望继续修复。

2.项目动态：武汉中商世界里智慧生活MALL开业，北京西单商场、北京远洋未来广场拟于2024年启动改造

武汉中商世界里智慧生活MALL开业

1月29日，居然之家武汉第2家、全国第4家购物中心——中商世界里智慧生活MALL开业。该项目由经营了18年的武汉销品茂升级改造而来，以“新空间、新零售、新生活”三大创新理念为突破点，缔造22.5万方有趣的时尚潮玩社交体验中心。项目融合了居然之家“大家居+大消费”的发展策略，以娱乐、体验为突破口，自营首店IP，包括即将开业的华中地区第一家全互动式空中室内海洋馆-“空中海洋馆”、室内运动主题乐园-“极动公园”等。

北京西单商场闭店，年内拟进行改造

2024年，西单商场将启动大规模改造升级，预计2026年完成，闭店期间，商场将转向线上经营。目前，西单商场已完成改造升级设计方案，未来整体建筑面积65000平方米，其中规划两层作为停车设施，其余面积将作为经营使用。商场的整体商户数量将控制在200个以内，实现减量提质，打造集约、高品质商业业态。商场地下一层将设置“西单记忆1930”文化街区，引入文艺演出、电影等文化体验业态。

北京远洋未来广场拟改造为居然之家智能家居装饰材料体验中心

北京远洋未来广场已于2024年1月31日停业，并于年内进行改造。该项目已于2023年出售给居然之家，改造完成后将由北四环居然之家门店统一管理，用于门店扩大经营业态，项目将打造成为智能家居装饰材料体验中心，主要经营智能家居、智能汽车、定制整装等。

中指点评：

我国核心城市商业地产起步较早且发展较快，早期商办物业普遍占据城市核心商圈、交通枢纽等优势区位，但随着社会与时代发展，这些存量项目在硬件设施与功能配套等方面已无法适应新时期市场需求。存量改造能够提升商办物业的市场竞争力，优化区域产业消费结构，在盘活存量资产的同时提升区域价值。

3.融资动态：2024年1月，CMBS/CMBN、类REITs产品发行金额约92亿元，同比下降24.6%

图：2024年1月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）

规模：2024年1月，CMBS/CMBN和类REITs产品共发行9单，发行金额共计92.0亿元，同比下降24.6%。其中，CMBS/CMBN类产品发行金额为67.9亿元，同比下降42.3%；类REITs产品发行金额为24.1亿元，同比大幅增长。

底层资产：9单产品中，底层资产为办公物业（含产业园）的产品发行金额为70.5亿元，占比77%；底层资产为零售物业和物流仓储的产品发行金额在9-12亿元之间，占比分别为12%、11%。

发起人：9单产品均由央国企发行，多数为平台公司和房企。

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