政经谭 | 央行降准 并联合金融监管总局出台经营性物业贷款政策

央行：做好经营性物业贷款管理 满足房地产企业合理融资需求

1月24日晚，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

下一步，中国人民银行、金融监管总局将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

以下为文件全文：

中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。

一、明确业务管理口径

本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。

二、坚持依法合规展业

商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。

经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。

经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。

商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。

三、加强风险管理

商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。

商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。

中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

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央行下调金融机构存款准备金率及支农支小再贷款、再贴现利率

1月24日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率和支农支小再贷款、再贴现利率。

具体来看：自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。

中国人民银行将全面贯彻中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，认真落实党中央、国务院决策部署，灵活适度、精准有效实施稳健的货币政策，加大宏观调控力度，强化逆周期和跨周期调节，保持流动性合理充裕，促进社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

多部门联合发布《粤港澳大湾区“跨境理财通”业务试点实施细则》

1月24日，据央行官微消息，中国人民银行广东省分行、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局广东监管局、国家金融监督管理总局深圳监管局、中国证券监督管理委员会广东监管局和中国证券监督管理委员会深圳监管局联合近日发布新修订的《粤港澳大湾区“跨境理财通”业务试点实施细则》。

其中提出，从以下方面对试点政策进行优化，一是优化投资者准入条件。调整“南向通”业务的内地投资者参与条件，新增内地投资者“近3年本人年均收入不低于40万元”的可选条件，支持更多大湾区居民参与试点。

二是适当提高个人投资者额度。将个人投资者额度从100万元人民币提高到300万元人民币。

三是拓宽业务试点范围。增加证券公司参与试点，同时将内地销售银行的人民币存款产品纳入“北向通”合资格产品范围，公募证券投资基金由“R1至R3”扩大为“R1至R4”风险等级（不含商品期货基金），更好满足大湾区居民多样化投资需求。

四是进一步优化宣传销售安排。细化明确境内销售机构、境内合作机构展业行为规范，引导金融机构为大湾区居民提供优质金融服务。

潘功胜：加大宏观调控力度 强化逆周期和跨周期调节

1月24日下午，国务院新闻办公室举行新闻发布会。中国人民银行行长潘功胜，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新，中国人民银行副行长宣昌能介绍贯彻落实中央经济工作会议部署、金融服务实体经济高质量发展情况，并答记者问。

潘功胜表示，中国人民银行、国家外汇局将以专业务实的精神，贯彻落实好中央决策部署，坚持金融服务实体经济的根本宗旨，加大宏观调控力度，强化逆周期和跨周期调节，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济高质量发展。

其指出，过去的一年，我们适时强化逆周期调节，两次下调存款准备金率，两次下调政策利率，引导有序降低存量房贷利率，引导金融机构保持信贷总量适度、节奏平稳，取得了较好的成效。

2024年，总量方面，将综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，使社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。在节奏上把握好新增信贷的均衡投放，增强信贷增长的稳定性。

结构方面，将不断优化信贷结构，加大对民营企业、小微企业的金融支持，落实好我们不久前发布的金融支持民营经济25条举措，提升金融服务实体经济质效。同时，要注重盘活被低效占用的金融资源，提高存量资金使用效率。价格方面，兼顾内外均衡，促进综合融资成本稳中有降，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

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潘功胜：中国的货币政策始终坚持以我为主 同时兼顾内外均衡

1月24日下午，国务院新闻办公室举行新闻发布会。中国人民银行行长潘功胜在会上表示，中国的货币政策始终坚持以我为主，同时兼顾内外均衡。

2023年，面对发达经济体货币政策的外溢影响，人民银行立足国内经济发展，两次下调了政策利率，两次下调了存款准备金率，保持了市场流动性的合理充裕，优化信贷结构，有力支持了实体经济。同时，人民银行、外汇局以外汇市场供求为基础，通过宏观审慎管理等措施稳定市场预期。总体而言，人民币汇率在复杂的形势下保持了基本稳定。

总的看，2024年发达经济体货币政策的外溢性将朝着压力减小的方向发展，中美货币政策周期差处于收敛，这样一种外部环境变化，客观上有利于增强中国货币政策操作的自主性，拓展货币政策操作的空间。

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