地价上限取消后，2024年土地市场将发生哪些变化？

发布时间： 2023-12-21 10:34:16

来源：中指研究院

分类：土地市场

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自9月末报道自然资源部建议取消土地地价限制取消以来，多地积极跟进，根据中指监测，22城中已有18城取消土拍地价上限，11月，多数城市进行了取消地价上限后的土拍，整体成交溢价率提升至7.2%，部分城市如济南、合肥、成都、福州、杭州首拍中，出现高溢价率地块，但分化仍较严重，仅优质地块房企关注度较高。

对于企业而言，土拍恢复价高者得后，核心城市拿地难度增加，特别是中小房企将面临更加激烈的土拍竞争；另外，由于短期市场调整压力仍较大，房企投资拿地仍需保持理性，以销定投、保持利润仍是企业最有效的投资策略。

01 政策变化：18城取消土拍地价上限；宁波提高溢价率上限至30%；北上深尚未调整

表：22城关于地价上限及销售限价取消情况

地价上限方面，根据中指监测，10月以来，22城相继发布新挂牌宅地公告，19城优化地价上限要求，其中18城推出住宅用地不设最高限价（天津部分地块取消地价上限），宁波溢价率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延续之前限地价规则。

地价上限取消与否和城市本身土拍市场情绪息息相关。北京、上海土拍情绪较稳，多宗地块触顶摇号，短期取消地价上限的可能性较小。而对于大多数城市而言，今年以来土地市场表现低迷，仅少数地块关注度较高，限地价已不适应当前市场形势，多地相继跟进取消地价上限。

同时，地块销售限价政策亦持续优化。根据中指监测，截至12月19日，22城中南京、成都、福州等3城已明确取消销售限价，杭州部分区域取消限价，合肥、济南、青岛、天津等14城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置，而北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。

02 土拍表现：优质地块热度攀升，土拍分化愈加明显

表：22城关于地价上限取消后土地成交情况（截至11月末）

图：22城住宅用地月度成交溢价率走势

地价上限取消后，优质地块竞拍热度攀升，带动整体溢价率提升。对比政策前后市场变化来看，政策调整前的7-10月，22城住宅用地成交溢价率持续下行，而在多数城市取消限价后的11月，22城住宅用地成交溢价率为7.2%，较上月提升2.8个百分点，较1-10月提升0.8个百分点，整体处于近两年月度中高位，结束了连续6个月的下行态势。

总体来看，地价上限取消后土地市场呈现出以下特点：

一是热点城市的核心地块热度升温，带动整体溢价率上涨，但房企投资布局仍审慎，地王数量有限。

二是高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大。

三是土拍分化进一步加剧，非核心地块回温有限。

（一）取消地价上限的城市：杭州、济南、福州、合肥、成都核心地块竞争激烈，竞拍最高溢价率均超三成，但非核心区普遍底价成交

表：22城中取消土地限价城市土拍情况

济南：10月30日，济南迎来地价上限取消后的首次土拍，推出12宗，流拍2宗，成交10宗，其中4宗溢价成交，6宗底价成交。凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块土拍热度较高，经241轮竞拍，由中电建以高溢价53.1%获取；旅游路以北、蟠龙路以西ECS05-1地块经236轮竞价，由保盛以溢价率50.2%摘得。

合肥：10月12日，合肥发布土拍新政，除取消地价上限外，还提到参拍房企“五没有”条件及竞买原则上不允许联合竞买和合作开发。因此11月2日土地出让中，参拍房企较以往明显减少，但热度尚可，5宗地全部成交，4宗溢价，1宗底价。其中滨湖区BK202305号、包河区BH202310号地块均吸引10余家房企参拍，分别由安徽高速、安徽置地以溢价率44.9%、34.0%成交。11月20日，合肥出让3宗地，均溢价成交，其中经开区JK202306号地块、瑶海区YH202310号地块溢价率均超15%。

成都：11月15日，成都取消限地价后首次土拍，企业参拍较为积极，场次一有20余家企业报名，场次二有10余家企业报名。7宗地全部成交，4宗底价，3宗溢价，其中有2宗地溢价率超过15%，位于成华区万年场、青羊区外光华，由越秀、华润分别以16.8%、30%的溢价率竞得。11月30日，天府新区麓湖44亩地块地块溢价率达61%。12月进行的两场土拍中，仍有部分地块溢价率超三成。

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福州：11月18日，福州推出14宗，成交11宗，流拍1宗，3宗取消出让。本次土拍吸引了保利、建发、国贸、湖北隽达、绿城、守正投资、首开、中国武夷等房企参拍。成交地块中，4宗溢价率超过两成，其中41号屏西地块竞拍75轮，最终由建发以高溢价率41%获取。在11月28日土拍中，2023-54号地块项目地理位置优越，房企竞争度高，经82轮竞价，由福州众益置业竞得，其余地块均底价成交。

杭州：12月12日，杭州土拍首次实行自由竞价，除临安区滨湖新城重点地段LA0611-02地块因故提前终止出让外，其余9宗全部成交，5宗溢价、4宗底价，杭政储出[2023]165号地块成交溢价率高达38.3%，合计揽金约133.9亿，其中绿城74.1亿获取4宗。

另外，除上述城市外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地于11月也进行取消地价上限后土拍，但普遍底价成交，土拍情绪尚未改善。整体来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温，但分化仍在，非核心地块多底价成交。

（二）未取消地价上限的城市：北京、上海土拍表现较稳，优质地块房企举牌积极性高

表：22城中未取消土地限价城市今年以来土拍情况

表：2023年12月北京待拍地块

今年以来，北京、上海、深圳土拍情绪表现趋稳，上海、深圳地价上限占比均超五成，北京也在四成以上。从近期土拍来看，12月4-5日，上海推出9宗地，全部成交，其中3宗触顶，5宗底价，优质地块仍吸引较高关注度，12月15日，上海推出4宗地，全部成交，其中1宗触顶，2宗底价；北京成交5宗地，但地块属性一般，多为底价成交，而12月下旬北京待拍土地中，大红门地块预计关注度仍较高，据悉目前已有10余家企业缴纳预申请保证金。深圳近俩月无土拍。整体来看，北京、上海土拍表现较稳定，房企参与意愿较高。同时，考虑到12月14日京沪大力度优化调控政策，预计市场销售将有明显恢复，这在一定程度上或将带动房企加大投资力度，明年土拍市场热度有望延续。

12月19日，北京市规自委发布《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》，其中提到“对于住宅配建公建的地块，将在土地出让时明确住宅、公建各自的起始价，以及各自最终成交价”，使得土拍和地价款更加明晰。

03 供给特征：1-11月22城高溢价地块成交规模同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑

图：22城2022年-2023年1-11月高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级）

注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内。

在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023年1-11月，22城高溢价率地块成交293宗，较去年同期增加44宗，成交规模2538万平方米，同比增长18.7%，11月，22城高溢价土地成交规模135万平方米，同比增长158%。具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。

地价上限取消后，部分地块成交楼面价创新高。如杭州兴耀38.3%溢价率获取的铁路北地块刷新板块楼面价纪录；成都邦泰33.5%溢价率获取的双林路348号地块，成交楼面价21100元/㎡，突破成华区最高楼面地价。福州建发溢价率41%获取的2023-41号屏西小区旧改地块，成交楼面价达28677元/m，创下板块地价新高。若2023年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。

另外，从高溢价地块获取企业来看，央国企是绝对主力，部分地块民企举牌积极。根据中指数据，自取消地价上限以来，截至12月19日，高溢价率地块获取企业中，央国企拿地金额占比达63.0%，民企占比29.1%，混合所有制企业占比7.9%。

04 土地市场趋势展望

从土拍表现来看，今年以来，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏谨慎，近期多个城市取消限价上限后，仅少量核心城市优质地块土拍升温，分化现象进一步加剧。展望明年，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍；而北上深有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。另外，2023年土地持续缩量，但优质地块成交规模较去年同期有所增长，预计这些项目入市将对新房销售形成支撑。

从企业竞争及投资策略来看，地价上限取消后，为获取核心城市优质地块，房企应及时优化拿地策略与投资标准，以应对更加复杂的竞争环境。央国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升，而对于中小房企而言，核心城市拿地压力增加。同时值得注意的是，随着部分地块竞争更加激烈，若企业高溢价拿地，则将导致项目利润压缩，在市场调整期，房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素，优中选优，保证项目安全性。