工业上楼：以“寸土”生“寸金”

发布时间： 2023-11-14 10:38:19

来源：中指研究院

分类：行业动态

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通过“工业上楼”既是城市解决空间短缺、实现城市功能和产业升级之间协调融合的有效途径，也是开发运营商利用环境硬件、产业聚集等优势提升招商引资效率、降低运营成本，助力企业发展提速升级的重要手段。在此基础上，开发运营商要做好工业上楼项目，一方面需要做好产品和产业的适配性，另一方面，不断提升运营管理服务的专业度，持续助力入园企业生产经营，全力构建产业发展的新业态。

01 工业上楼已成趋势，工业楼宇服务平台为开发运营商发展提供新机遇

多地政策推动工业上楼实践，向天空要空间已成趋势。在产业用地资源日益紧张的背景下，城市在产业发展过程中面临工业用地成本逐渐增长、原有工业用地利用率低等问题，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。尤其在近两年，脱虚向实、发展实体经济“建设制造强国”一直是近两年我国经济发展主旋律，多地政府也明确将制造强市写入政府工作报告。2021年，国家发改委总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法，明确提出要推广“工业上楼”模式，保障工业发展空间。2023年至今，深圳、上海、中山等城市政府陆续推出相关政策和实施细则，推动工业上楼在各地逐步落地。地区政策主要是推动建立系统科学的“工业上楼”技术指导体系，为工业上楼项目提供开发建设导则，提供包括规划、土地、财税、金融等政府扶持。综合来看，工业上楼通过高强度、集约化成片开发，具有实现城市功能与产业发展的协调融合并为制造业提供空间保障的优势、愈发受到各大城市关注，向天空要空间已成趋势。

表：2021-2023“工业上楼”政策一览

工业上楼契合企业客户发展需求，科学提供产业转型升级空间。工业上楼本质上是企业在高层楼房中进行研发、设计再到完成生产销售闭环的产业新空间模式。一方面，工业上楼契合企业客户发展需求，在实现以创新为驱动，从研发到孵化再到生产的良性产业化发展路径的同时，解决了企业解决了产业链协同的问题。另一方面，重点一二线城市聚焦发展“高精尖”领域的关键制造业，尤其针对生物医药产业、智能制造产业、电子信息产业、新材料产业，工业上楼可有效拓展企业客户工业空间，提升生产效率，构建具有比较优势的产业链生态圈。

构建工业楼宇综合服务平台，切实体现产业运营商的服务价值。当下园区客户群体还是以中小型企业为主，这类企业缺乏开发建设厂房的资金、同时缺少产业集群效益。在此基础上，产业园区运营商在搭建工业楼宇的过程中，结合自身综合服务平台优势，一方面为园区企业提供更好的环境和硬件条件，另一方面统一规划的工业楼宇把产业链上下游企业集中在特定区域，引导产业发展布局，推动客户业务发展，拓展运营商服务内容。如传统厂房多位于工业区、外部环境较差，与“高精尖”领域的关键制造业匹配度较低，工业楼宇的环境应以写字楼为标准打造，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求。同时运营商多配套智慧化管理系统，在释放更多产业发展空间的基础上，变相降低园区企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁，提升园区整体竞争力。

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02 借鉴成熟发展经验，灵活实用构建工业空间，以产业园造就生态圈

借鉴新加坡、中国香港等发展经验，催生“堆叠式厂房”和“工业大楼”等发展模式。工业上楼发展模式的探索，最早起源自美国和日本，如上世纪六十年代日本基于城市复兴政策将工业厂房转移到城市中心区域。而我国的工业上楼模式则更多的参考新加坡和中国香港的发展经验。其中，新加坡“堆叠式厂房”模式是基于城市土地紧张，政府需要不断创造土地空间满足工业发展需求。这一模式较为适用于从事都市型无污染产业的中小型企业，为企业提供产业链自上而下的研发、测试、制造、仓储以及办公为一体的配套空间的同时便面了厂房空置及空间失活的问题。如新加坡大士生物医药园、苏州腾飞新苏工业坊等，这类园区聚焦高端制造业升级发展，虽然容积率不高，但平面设计紧凑、物流组织灵活，对入驻产业的适配性较强。香港“工业大楼”模式是基于全球产业迁移机遇，地块容积率较高，偏向于人工智能、生物医药电子信息和新材料等“高精尖轻”产业为主。大陆重点一二线城市同样面临着土地稀缺的问题，尤其是珠三角地区产业结构多承接自中国香港，生产加工诉求和产品结构较为接近，因此“工业大楼”模式接受度较高。

图：典型“工业上楼”发展模式

灵活实用构建工业空间，盘活低效土地。工业上楼将企业引入高层建筑，提升容积率和使用效率，实现园区空间多维拓展与集约利用，有效盘活低效土地。如宝安实业集团向存量土地要发展空间，围绕“5+1”产业集群引入产业园项目，按照“行业定制+企业定制”的模式，创新多首层、上研下产叠加等建筑设计手法，为企业提供定制化厂房，挖潜提效。深圳宝安区全至科技创新园由茅洲山工业园改造，通过工业上楼工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，有效盘活低效土地。园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，满足企业研发生产一体化需求。

图：典型“工业上楼”园区

以产业园造就生态圈，促进产业融合，提高园区竞争力。运营商招引链主及产业龙头企业，配套招商相关上下游企业客户聚集到同一工业楼宇，形成专业化园区，实现“上下游就是上下楼，产业园就是生态圈”，进一步抬高园区竞争力。如特区建工集团负责开发运营的“深圳宝龙专精特新产业园”，聚焦发展网络与通信、半导体与集成电路、高端医疗器械、安全节能环保等战略性新兴产业集群，致力于打造专业化产业园区，积极探索‘上下楼就是上下游’的集聚生态，助力龙岗区以‘工业上楼’引导先进制造业集聚发展。园区内电子产品、新能源汽车等研发产品“足不出户”，就能进入上下游企业的生产线，并以此作为核心竞争优势招引超百家企业。

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03 聚焦产业筛选，以差异化、专业化的服务来平衡价格优势

图：“工业上楼”项目运营流程

产业筛选，定向寻找上楼企业。引导企业上楼，首要任务是找到适合上楼的对象。需要注意，“工业上楼”强调规划先行，园区开发者需根据产业规划，结合“工业上楼”的相关限制，筛选出适合区域发展的产业。然后则是依据产业特性、上下游企业特质，进行前瞻性的园区规划、建筑设计。在招商引资过程中，产业运营商需多维度考核拟入园企业，如是否能与当地企业实现上下游产业链配套、以及是否满足智能化、绿色化的标准等。东莞水乡管委会印发出台全市首份“工业上楼”系统性指南，引导推行“工业上楼”，探索形成可复制可推广的新型产业空间发展模式，可以作为运营商进行产业筛选的范本。

图：东莞水乡管委会印发的工业上楼系统性指南

标准化制定产品，差异化提供服务

在锚定拟上楼产业后，针对拟入驻企业的需求，为“目标客户”提供定制化厂房及后续服务，工业楼宇只有满足了企业的核心需求，企业才有可能愿意上楼。制定标准化产品方面，为满足企业不同的工艺需求，运营商在设计建造的发过程中，可以从空间规划、生产环节、运输物流等角度设计灵活多样的功能空间，实现产业链的高效联动。针对高楼层的客户，优化载货电梯，降低企业仓储需求，提升运营效率。差异化服务方面，企业选取“上楼”，主要诉求为设计、研发、生产环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求，这就要求运营商为离散型企业提供整厂的智能制造解决方案，并协同链主龙头企业带动上下游企业同频发展，使园区企业项目形成上下游产业链。同时，在工业厂房中融入生活服务配套、生产配套等，构建工业楼宇综合服务平台，在实现空间集约、功能复合的同时，以综合服务平台，切实体现产业运营商的服务价值。如工业楼宇客观上存在市场偏好，如底层厂房更受欢迎，高层则容易闲置，运营商需利用差异化、专业化的服务来平衡厂房的价格差异；整合企业上下楼的共性和发展诉求，帮助企业拓展业务合作，增加项目对接或融资机会等。

图：工业上楼标准化制定产品

综合来看，“工业上楼”在解决城市土地稀缺及盘活低效土地等方面上意义重大且已成趋势，为开发运营商未来发展提供新机遇。对开发运营商来说，在“上楼”中和“上楼”后，能否满足工业生产的可扩展性需求，并给予全流程的、差异化的精准服务，至关重要。开发运营商需做好统筹规划和顶层设计，开展特色标准厂房建设，打造产研一体化工业楼宇，推动自身业务向精细化、规范化方向发展。