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中报观察 | 碧桂园维系现金流今年房地产市场需求端除新房、二手房外,法拍房源逐步被大众所接受。尤其是今年,法拍房市场热度有再度提升趋势,挂拍房源、成交量、溢价率均有不同程度的提升。金融机构、信贷机构等在法拍市场关注较以往也有侧重。
其中,成都的法拍房市场在过去几年中不断升温,据数据显示,2023年1-7月份,成都法拍房市场的参与者累计约33690人,平均每个月有4330余人参与法拍房市场。在拍卖过程中,每个房源项目的参与报名竞价人数平均约为13人。回顾2022年同期,法拍房源的参与者累计约20700人,平均每个项目参与报名竞价的人数约为5人。与去年相比,今年的法拍房市场参与人数增加约13000人,平均每个项目报名人数更是增加了1倍,这一增长趋势表明了市场对法拍房的需求在不断增加。
根据中指法拍公布的数据,截至2023年7月,成都法拍市场挂拍各类法拍房源9860套,相比2022年的6417套增长了53.7%,法拍房市场供给端也在持续升温。
2023年1-7月成都法拍房源成交小区1TOP20
中指法拍数据库监测显示,2023年1-7月,成都法拍市场挂牌各物业类型法拍房源9860套2,成交3215套,成交率32.61%3,较上一年减少约6个百分点。同比上一年,成都法拍市场的挂牌量和成交量均比同期有所增加,其中挂牌量增加了约3443套,成交量增加了约735套;在法拍市场逐渐趋向成熟的背景下,各物业类型法拍房源挂拍量明显增多,同时法拍房源成交未大幅增长,成交率较去年同期减少了约6个百分点。从数据上看,成都法拍市场在2023年表现相对活跃,市场供需状况相对稳定,成交变现率87.85%较上一年同期有明显增长,意味着项目竞价参与者较上一年更积极参拍。
1数据说明:监测数据来源主流法拍平台,地方法拍若有特殊条件,统计时可能存在部分数据误差;
2指标说明:拍卖结束日期在所选时间周期内的标的物(含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等);在所选时间周期内,如果同一标的物多次上拍,按一件标的物计算;
3变量说明:成交率=成交标的数/拍卖标的数;折扣率=起拍价/评估价;成交变现折扣率=变现成交价/评估价
2022年1月~2023年7月成都法拍房源挂拍及成交趋势
7月成都挂拍各类房源2711套,成交各类法拍房源443套,受当月挂拍激增影响当月成交率仅16.34%,总成交面积达11.7万平米,总成交金额约在12.3亿元。其中,涉住宅房源挂拍1639套,成交367套,成交率22.4%,成交变现折扣率82.6%,较前几个月基本持平。
2023年1-7月成都法拍住宅房源成交分布
法拍住宅房源:2023年1-7月法拍住宅房源挂拍6021套,成交2168套,成交房源占比36%;双流区成交套数明显高于其他区域,金牛区、成华区、青羊区、武侯区等主城区域成交较为集中。双流区1-7月累计成交260套法拍住宅房源,成交量占全市11.9%左右,平均成交一套挂拍时间约15天,平均挂拍成交时间最长。金牛区累计成交190套,排在成都第二位,成交量占全市约8.7%左右,平均成交天数5天,较双流区有明显优势。其余成交较多区域均累计超过100套,平均成交天数11天左右;成华区、锦江区分别需要8天、5天,成交时间明显少于其他区域。
2023年1-7月成都法拍住宅房源拍卖成交阶段
1-7月成交法拍住宅房源中,一拍成交1295套,占比59.7%,二拍成交716套,占比33%,变卖及重拍成交157套,占比7.3%。前7个月当中,一拍成交最多房源位于双流区,成交176套,一拍成交占比68%;二拍成交66套,成交占比25%。金牛区一拍成交111套,成交占比58%,二拍成交66套,成交占比35%;锦江区一拍成交106套,一拍成交占比76%,二拍成交27套,成交占比19%。
2023年1-7月成都法拍住宅房源价格段&成交区域
1-7月成都共成交2168套法拍住宅房源,在法拍成交住宅房源中,100万以下成交的房源共有1051套,占比48.3%。100万-200万成交的房源共有639套,占比29.3%;200万-300万以内成交的房源共有232套,占比10.7%;300万以上成交的房源246套,占比11.7%。从价格分布上看,300万以下的低价段房源占据了较大的比例,成交约1922套,占比超过85%。而300万以上的高价格段房源占比仅10%左右。这表明在法拍市场中,购买低价格段、或者抄低价房源客群是法拍市场购房主力军,而高价格段法拍房源的需求也不在少数,主要是一些稀缺地段,稀缺产品等在法拍市场出现。但需要注意的是,法拍房市场的价格和供需状况与二手房市场有所不同,因此不能完全用二手房市场的价格标准来衡量。
从成交区域上看,7月份双流区、金牛区成交房源项目最多,分别成交48套、45套,分别占整体成交16.2%、15.2%。其中金牛区200万以内法拍住宅房源成交42套,平均成交折扣率75%;双流区200万以内法拍住宅房源成交39套,200万以上住宅房源成交9套,法拍房源平均成交折扣率83%。武侯区成交28套,7月份成交量位于全市第三,成交折扣率75.6%;成华区、龙泉驿、青羊区分别成交20余套紧随其后,成交折扣率约在78~85%左右。此外,高新区7月份成交4套法拍房源,平均成交折扣率超过100%,排在全市第一。
2023年7月成都法拍住宅房源成交套数&成交折扣率
1-7月,成都法拍住宅的成交折扣率在各折扣之间呈现相对均匀分布,其中7折成交房源项目最多,共计548套,占比25.8%;8折成交房源401套占比18.8%,为成交折扣率次高区间;高于评估价成交房源375套,成交区域主要分布在双流、青羊、成华、锦江等区域,其中双流区多套法拍房源高于评估价2倍成交。
2023年1-7月成都法拍住宅房源成交折扣率分布
小结
成都法拍房市场是房地产市场的重要组成部分,其市场规模正在不断扩大,但整体而言,成都法拍房成交规模仅相当于同期商品住房市场规模的2%。目前来看成都的法拍房市场也相当活跃,成交量高出上海、北京将近一倍。这主要由于成都商品住房市场规模巨大,上半年新房二手房市场同步繁荣。此外,成都的发展十分迅猛,现阶段的房价和其他新一线相比又处于较低水平,使得更多的人愿意选择成都置业。加上最近入户政策的放宽,也吸引了更多的客群选择成都。
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责任编辑: Charon
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