权威部门话开局，关于房地产，央行这么说！

3月3日，国新办举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，央行行长易纲，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜和央行副行长刘国强介绍“坚定信心、守正创新，服务实体经济高质量发展”有关情况。其中，关于货币政策方向及房地产市场相关问答如下：

【问题】2023年全力拼经济，请问中国人民银行在支持经济高质量发展方面，会实施怎样相应的货币政策？

易纲：下一步的思路是，一方面，货币信贷的总量要适度，节奏要平稳，要巩固实际贷款利率下降的成果。另一方面，还要适度发挥结构性货币政策的作用，继续对普惠小微、绿色金融、科技创新等领域保持有力的支持力度。

【问题】在美联储持续加息的情形下，央行今年继续降息的空间是不是会进一步受到挤压？这种情况下，我们是不是会加大包括结构性货币政策工具的使用？最近国内的消费需求在加速复苏，这种背景下，央行是不是对通胀的上升有所担忧？

刘国强：第一，关于降息相关的问题。……精准有力实施好稳健的货币政策，是货币政策总的取向，但是具体的政策工具怎么使用，要综合考虑，相机抉择。一是坚持以我为主，把国内的目标放在首位。从目前来看，国内的经济好转是肯定的，但是也存在一些不确定性因素，所以下一步我们将加强调研，根据经济发展情况的变化和需要，统筹增长和物价，适时适度调整货币政策工具。二是统筹短期和长期，强化跨周期调控和逆周期调节，坚持正常的货币政策，保持正利率和向上的收益率曲线，不大水漫灌、不大收大放。三是统筹国际与国内，既立足国内，调控有度，又密切关注国际动态，加强预期管理，兼顾好内部均衡和外部均衡。

第二，关于结构性货币政策。……下一步，我们将持续对结构性货币政策工具进行评估，做好分类管理，做到有进有退，对一些需要长期支持的重点领域和薄弱环节，结构性货币政策会给予较长期的、持续的支持，比如普惠金融领域，对一些阶段性特征比较明显的工具，要及时退出，当然退出的时候也要注重“缓退坡”，不要急转弯。另外还有一些工具，也可以考虑和其他政策工具进行衔接。

第三，关于通胀。……我们非常重视物价问题，我们判断，2023年我国通胀水平总体保持温和是主基调，从短期看，通胀压力总体是可控的，……。从更长的时间看，外部环境还有很多难以预料的事情，需求还在逐步恢复，虽然通胀的概率不大，但是不等于没有，我们要树立底线思维，对通胀保持警惕。

下一步，人民银行将坚持稳中求进的工作总基调，精准有力实施好稳健的货币政策，支持经济运行在合理区间，保持物价水平基本稳定。

【问题】中国经济开年的走势现在看起来还是比较好的，央行是否仍需考虑降准或降息来刺激经济增长呢？

易纲：会不会降准降息。我们认为，目前我们货币政策的一些主要变量的水平是比较合适的，实际利率的水平也是比较合适的。至于降准，2018年以来我们14次降准，这14次降准大概是把平均的法定存款准备金率从近15%降到了不到8%，降了7个多百分点的法定准备金率。过去五年，通过14次降准，不到8%的法定存款准备金率，不像过去那么高了，但是用降准的办法来提供长期的流动性，支持实体经济，综合考虑还是一种比较有效的方式，使整个流动性在合理充裕的水平上。

中指观点：

精准有力实施好稳健的货币政策，仍然是目前货币政策总的取向，短期仍坚持“以我为主”，根据经济实际运行情况适时适度调整货币政策工具。1月，M2增速达到12.6%，为近几年的最高水平，本次发布会强调“不大水漫灌、不大收大放”，结构性货币政策要做到有进有退，但也强调在退出时要注重“缓退坡”，不要急转弯，对于稳定当前市场预期或将产生积极影响。

对于降息降准，易纲行长明确表示当前“实际利率的水平是比较合适的”，对于房贷利率，1月央行、银保监会已经建立首套房贷利率动态调整机制，对于房价持续3个月下跌的城市，允许下调首套房贷利率下限，房贷利率已经定向下调，短期来看降息空间较小，降准或仍存在一定预期。

【问题】去年底，央行、银保监会发布了16条金融举措，促进房地产市场健康平稳发展，请问目前的落实情况如何？

潘功胜：中央高度关注房地产市场的健康发展，十九大以来，党中央关于房地产调控的方针政策是非常清晰和明确的，就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在党中央、国务院的领导下，各部门各地方认真落实房地产长效机制，房地产行业快速扩张、价格过快上涨、房地产市场泡沫化的势头得到了遏制。……

从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

从供给端看，我们推动16条金融支持房地产市场平稳健康发展政策措施的落实，全面落实改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，引导金融机构提供正常的融资，将房地产企业纳入民营企业债券融资支持工具（我们称“第二支箭”）的支持范围，保持了房地产市场融资的平稳有序。同时我们推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。

随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。我这里有不少数字，去年9-12月份，房地产开发贷款新增2300亿，同比多增4200亿。四季度，房地产企业境内发债1200亿，同比增长22%。今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿，同比多增2200亿；境内房地产债券发行400亿，同比增长了23%。

我国城镇化仍然处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大，租购并举的发展模式也有很大发展空间。下一步，我们将认真贯彻落实党的20大和中央经济工作会议部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训，会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

中指观点：

对过往政策的态度：从“各部门各地方认真落实房地产长效机制，房地产行业快速扩张、价格过快上涨、房地产市场泡沫化的势头得到了遏制”可以看出，过去房地产调控政策起到了积极效果，也反映出监管部门对长效机制的建立和完善给予了高度认可。

去年底以来地产政策逻辑及效果分析：需求端政策手段包括降低房贷利率、降低首付比例，目前绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线；供给端落实“金融16条”、“三支箭”、“保交楼”资金。从效果来看，随着去年底防疫政策的优化，政策效果将逐步显现，疫后市场信心正在加快恢复，根据中指监测数据，春节后，重点城市新房、二手房市场活跃度回升，部分城市二手房市场情绪改善明显，今年第9周（2月20日-26日），重点10城二手房周度成交量已达2021年以来周度最高水平，同比增长近90%。

未来政策方向：发布会上，潘功胜副行长强调坚持“房住不炒”定位，同时指出认真总结和吸取经验教训，“会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地”，由此可见，未来央行支持房地产的政策将更加侧重前期政策的落实和跟进，包括“金融16条”、首套住房贷款利率政策动态调整机制、改善优质房企资产负债表计划行动方案等，稳主体、保交楼、居民住房信贷、租赁四大方向的政策将进一步落实，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

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