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中国房地产市场2022总结中国房地产市场2022总结前文(点击链接)第一部分是2022年中国房地产总结文章,如有需要可以前往阅读。
在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下,2022年前三季度,我国GDP同比仅增长3.0%,10月,社会消费品零售总额单月同比下降0.5%,以美元计价的出口同比转负至-0.3%,房地产开发投资额单月同比下降16.0%,短期经济下行压力仍较大。
图:2017年以来全国GDP累计及单季同比增速走势
展望2023年,全球经济增长预期放缓,外需增长或出现乏力,我国出口贸易面临较大挑战,国内经济支撑或将转向内循环拉动,而短期疫情防控政策过渡仍需时间,消费或延续疲软态势,房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调,助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力,经济运行有望逐步恢复。
2022年,房地产政策进入全面宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,同时也为地方因城施策释放空间。
从年初以来,需求端政策持续调整优化,央行三次降息,5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好,对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;时隔7年再次下调公积金贷款利率,5年以上公积金贷款利率降至3.1%。
进入11月,多项重磅政策落地,尤其是供给端政策支持力度明显加大。11日,央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面,共计16条具体举措。
政策核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,支持房企债务展期,缓解企业的资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,解决期房交付问题,提振市场情绪,稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解,实现以时间换空间;需求端政策支持力度有望进一步加强,提高市场销售的活跃度和积极性;“保交楼”资金及政策将加速落位,稳定购房者预期。
表:2022年11月后银行与房企签署合作协议授信情况
11月28日,证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施,“第三支箭”股权融资正式落地,明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资等,此前部分房企已宣布拟配股筹资,预计后续相关配套政策将持续推出和完善。
表:“第三支箭”房企股权融资进展情况
图:2022年各类政策、各线城市政策发布次数
地方层面,根据中指监测,2022年1-11月,已有超300省市(县)出台政策近千条,达到近年峰值。从政策优化节奏来看,4月以来政策进入实质性宽松期,政策节奏加快和力度明显加大,且城市不断向热点二线城市扩围;下半年开始各地因城施策频率稍缓,9月政策优化节奏有所加快,热点城市加大优化力度。四季度,各线城市政策继续优化的空间有限,政策调控频次有所放缓。
表:调整首套商贷利率重点城市名单(不完全统计)
各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面,多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化,如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务,有利于打通交易链条,降低置换成本。
预计2023年,坚持“房住不炒”基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面继续调整;支持企业合理融资需求,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,共同促进购房者预期好转。
1.总体预测:销售量价趋稳,新开工调整态势难改,开发投资或延续下行态势
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,结合国内外经济研究机构对2023年经济环境的预测,参照近期宏观政策、防疫政策走向及重要会议精神,对2023年房地产市场提出如下假设:
假设1:疫情防控政策改善,宏观经济逐渐恢复(GDP增长4.5%~5.0%之间);
假设2:城镇化稳步推进(城镇化率提升0.9个百分点);
假设3:坚持稳健的货币政策(M2增长9.0%~10%),房地产贷款投放力度加大;
假设4:在“房住不炒”总基调下,房地产调控政策延续宽松状态,因城施策力度仍较大;
假设5:租赁市场替代效应平稳。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”的特点。
表:2023年全国房地产市场各项指标预测结果
需求端,2022年底,监管部门密集出台利好政策,从供需两端发力稳定市场预期,但政策放松传导至需求端需要时间,短期市场调整压力仍在。2023年,宏观经济的修复、疫情防控形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。
图:2011年以来各梯队城市商品房销售面积占比
价格方面,短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期,短期房价下跌态势难改,但从全国商品房销售均价来看,核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动,全年商品房销售均价有望逐渐趋稳,其中部分库存量比较小的核心城市,在市场恢复过程中,房价或面临一定上涨压力;多数三四线城市房价或延续下行态势。
图:2020年以来竣工、新开工面积与建筑工程投资单月同比变化
供应端,新开工一方面受销售端恢复节奏制约,另一方面,近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模,2023年,新开工面积或继续下降。
投资方面,新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复,“保交楼”政策持续发力下,竣工面积有望逐渐改善,进而对开发投资形成支撑,2023年房地产开发投资额仍面临下行压力,中性情形下,同比降幅或在3.9%左右,降幅较2022年收窄。
2.不同城市/区域:基本面较强的城市,在政策优化、疫情形势好转后,市场韧性有望进一步凸显,但更多三四线城市市场或延续底部运行态势
· 2023年一线城市新房成交规模或稳中有增,二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳,三四线调整态势或延续
图:2014年以来1-9月各线代表城市商品房销售面积走势
一线城市:较强的基本面仍对市场形成支撑,2023年商品住宅成交面积有望稳中有增,但短期市场调整压力加大。2022年,一线城市房地产市场表现分化,北京、上海市场较为平稳,广州、深圳市场下行态势明显,当前北京、广州疫情形势仍较为严峻,疫情防控一定程度将拖累市场需求释放。2023年,预计一线城市楼市政策整体保持稳定,存在政策微调空间和预期,政策一旦局部优化,或将对购房需求产生积极带动作用,叠加新增供应对市场仍有支撑,一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中,北京、上海、深圳政策微调为主,新房市场成交或整体稳定;广州2023年政策存在较大优化空间,有望带动市场逐渐好转。
图:2021-2022年1-11月二线代表城市商品住宅成交面积及同比变化
注:重庆、郑州为主城区数据。
二线城市:政策优化空间较大,核心二线城市市场或逐渐恢复,疫情防控形势仍是最大变量。根据中指数据,2022年1-11月,35个二线代表城市商品住宅成交面积降至2013年以来同期最低水平,同比下降近四成。2023年,若疫情防控形势好转,叠加调控政策优化,部分二线城市市场规模继续大幅回落的空间缩小,而凭借较强的城市基本面,核心二线城市市场有望稳步恢复,如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市,从而带动二线城市整体市场逐渐趋稳。而城市基本面较弱的城市,政策优化空间较小,市场企稳恢复仍需时间,这部分城市市场或仍处于底部盘整期。
三四线城市:市场成交规模或继续下行,部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。2022年1-11月,多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降,但与棚改货币化全力推进之前的2014-2015年相比,部分城市市场规模仍有一定下降空间。与此同时,根据2020年人口普查数据,大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米,部分城市甚至超过50平方米,这部分城市新增住房空间较小,短期市场调整压力仍较大。
· 长三角、珠三角地区调整时间较早,市场有望率先进入恢复通道
图:2016年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积月度同比走势
从历史周期来看,受调控政策收紧影响,长三角和珠三角地区在2016、2021年房地产市场均率先进入下行周期,而在2018年均率先恢复,由此可见,城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。2022年下半年,各城市群商品住宅成交面积同比降幅整体呈现收窄态势,其中长三角、珠三角收窄幅度更加明显;京津冀在北京市场逐渐修复的带动下,同比降幅亦逐渐收窄;长江中游和成渝地区同比降幅仍较大。
2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复,长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在,政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底,伴随着高基数效应的逐渐减弱,长三角商品住宅成交面积同比表现逐渐好转,2023年,在各项利好政策的带动下,长三角地区市场有望率先恢复。珠三角当前部分地区疫情仍较为严重、企业降价力度不减,短期市场调整态势或延续。2023年,部分城市政策存在一定优化空间,政策优化叠加经济修复,购房情绪或逐渐好转,珠三角整体市场成交面积在低基数下有望转正,但惠州、珠海短期库存较高,或拖累市场修复,肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。
京津冀短期疫情影响市场运行节奏,区域市场调整压力较大,预计2023年,北京、天津调控政策仍存在一定优化空间,楼市有望企稳恢复,而多数城市住房需求释放动能较弱,底部运行态势或将延续。
长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在,政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底成都放松楼市政策后,短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期,但当前多地疫情形势较为严峻,或将抑制政策显效,短期市场调整压力仍较大。随着疫情逐渐好转叠加政策显效,核心城市市场有望逐渐企稳恢复。
表:2022年1-11月房企各阵营数量及销售额均值情况
2022年1-11月,TOP100房企销总额为67268.1亿元,同比下降42.1%,降幅较上月收窄1.3个百分点,其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%,环比下降4.9%。销售额超千亿房企19家,较上年同期减少16家;超百亿房企100家,较上年同期减少51家。从公布销售目标的15家房地产企业来看,2022年1-11月,目标完成率均值为65.4%,低于去年同期的85.7%,完成全年目标压力较大。
2022年1-11月,TOP100企业拿地总额11621亿元,拿地总额同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年1-11月,销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的32.2个城市下降至9.5个城市,一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升14.9、11.1个百分点至21.1%、59.3%。
图:2020年-2022.11月房地产行业海外债、信用债发行情况
2022年1-11月,房地产企业非银融资总额8103.6亿元,同比下降49.8%。从融资结构来看,信用债占比52.5%,同比提升20.4个百分点;海外债占比仅为2.2%,同比下降14.1个百分点;信托占比11.3%,同比下降17.4个百分点;ABS占比34.1%,同比提升11.1个百分点。
10月底以来,多项行业融资政策出台,“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”先后落地,在融资渠道、融资规模、受益主体方面均有明确指导。不同类型的房企均可获得相应融资支持,短期内房企融资有望出现明显修复。
企业策略方面,2022年末,随着房地产“第三支箭”正式落地,短期企业融资通道打开,房企首要任务应是抓住融资窗口期,积极作为,最大限度补充流动性。同时,恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键,尽管当前房地产销售恢复节奏较慢,但随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转,核心城市市场或率先企稳,企业应积极营销加速回款。整体来看,2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段,企业应以销定投,积极运用数据工具科学决策,优选城市、优选项目,实现换仓,通过深耕价值城市穿越行业周期。另外,“保交楼”已成为行业当下核心关注点,企业交付力变得愈发重要,交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。
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责任编辑: Charon
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