中国房地产市场2022总结

2022年，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有，年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。2023年，疫情防控形势有望改善，我国宏观经济有待恢复，房地产市场能否顺利走出底部区间？

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

新建住宅价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下跌0.06%。

二手住宅价格方面，2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城二手住宅价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

图：2020年6月至2022年11月百城价格环比下跌城市数量变化

从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。11月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为57个，较2021年同期增加4个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至75个，已连续4个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年1-11月，新建住宅价格累计下跌的城市有69个，二手住宅价格累计下跌的城市有74个。

综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情防控形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。

根据统计局数据，2022年1-10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%。具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；10-11月购房者置业情绪继续走低，重点城市成交面积环比下降均在10%左右，同比降幅仍超两成，单月已连续18个月同比下降，市场预期依然较弱。

图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

分梯队来看，2022年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降24.9%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.8%，降幅最大。三四线代表城市同比下降36.0%。具体来看，上半年市场延续2021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。

图：2022年1-10月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图

2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。

图：2022年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

从面积段成交套数占比来看，与2021年相比，30个代表城市中，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，24个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外，23个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。

2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。

2022年1-10月，全国房屋新开工面积为10.4亿平方米，同比下降37.8%，单月新开工面积自4月起连续7个月同比下降超35%。10月新开工面积环比下降，绝对规模处今年以来月度最低水平，但在去年同期低基数下，同比降幅收窄9.3个百分点至35.1%。

1-10月，全国房屋施工面积为88.9亿平方米，同比下降5.7%。全国房屋竣工面积4.7亿平方米，同比下降18.7%，8-9月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。10月房屋竣工面积环比增长41.5%，竣工出现边际修复，同比降幅略有扩大至9.4%。

图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

2022年1-11月，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1790万平方米，处2015年以来同期最低水平，同比下降41.7%。具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%，同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9%。进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市新批上市面积环比由降转增超四成，但同比下降仍超20%。

图：2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期（按近6个月月均销售面积计算）

短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为16.9个月。截至2022年10月末，50个代表城市商品住宅可售面积约36829万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降5.5%。出清周期方面，截至10月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.9个月，较2021年末延长3.1个月，其中三四线代表城市出清周期为20.9个月，市场库存去化压力较大。

表：2022年10月代表城市商品住宅可售面积及出清周期（按近6个月月均销售面积计算）

杭州、上海、合肥等城市短期库存不足，天津、郑州、沈阳、重庆等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至10月末，杭州出清周期仅3.2个月，上海出清周期亦不足6个月，且接近近五年最低水平，短期库存不足。西安、南京、温州、深圳等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、郑州、沈阳、重庆等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。

整体来看，2022年以来，重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。

受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。2022年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6%、36.4%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.3%。

图：2022年1-11月各梯队城市住宅用地供求情况

注：上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。

各线城市推出和成交面积、土地出让金均不同程度下滑。推出方面，据统计，2022年1-11月，各线城市住宅用地推出面积同比降幅在四成左右，二线城市降幅近五成。成交方面，受推出面积下降、企业拿地力度减弱影响，各线城市成交面积、土地出让金同比亦均下降，其中一线城市成交面积降幅近两成，土地出让金降幅近一成，二线和三四线城市成交面积、土地出让金降幅均在三成以上，市场下行期，普通二线城市及三四线城市市场调整压力更大，土地出让金降幅均在四成以上。楼面价方面，一二线成交楼面价上涨，三四线城市楼面价呈下跌状态。

图：2015年以来全国住宅用地流拍、撤牌及底价成交情况（全市口径）

流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。一方面，市场低迷下政府推地谨慎，推出宗数较去年缩量明显；另一方面，2022年以来，全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块，提高房企参拍积极性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。据统计，2022年1-11月，全国流拍地块数量共计3332宗，撤牌575宗，流拍撤牌率21.3%，较去年同期仅下调1.3个百分点。

表：22城2022年涉宅用地各批次推出情况（市本级，单位：万㎡，截至2022年11月）

注：沈阳、长春2022年未发布三批次土地公告；上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。

根据中指监测，截至11月，22城整体供地完成率不足六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。

22城土地推出批次较去年增加，多城已供四批次，但推出规模缩减。据统计，2022年1-11月，22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。

成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3亿平方米（其中三批次已成交19城），较2021年下降52.8%，土地出让金1.6万亿元，较2021年全年下降39.1%。22城各批次流拍撤牌率相对平稳，底价成交占比逐批次走高，三批次底价成交占比达79.6%，较二批次提高12.8个百分点。

表：22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地情况（已成交城市，截至11月）

注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地；沈阳、长春未发布三批次土地公告，重庆三批次未成交。

拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比逐批次走高。截至11月，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比39%，地方国资占比40%，民企占比16%，央国企、地方国资仍是拿地主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至三批次29%，而地方国资拿地金额占比升至三批次54%。

短期来看，地方政府为稳定土地市场，土拍规则继续保持宽松趋势，“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。

图：2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

全国房地产开发投资额单月已连续4个月同比降幅超10%，10月降幅扩大。2022年1-10月，全国房地产开发投资额为11.4万亿元，同比下降8.8%。单月来看，3月以来投资额增速由正转负，10月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降16.0%，且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。

2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-10月各项资金来源同比均下降。2022年1-10月，房地产开发企业到位资金为12.5万亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款为1.5万亿元，同比下降26.6%；占到位资金的比重为11.8%，较去年同期下降0.3个百分点。

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