新模式、新市民：房企如何实现新发展

2022年3月5日，《政府工作报告》指出房地产探索新发展模式。3月4日，银保监会、央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》指出，有3亿新市民，支持新市民购房信贷需求。面对新的发展模式，3亿新市民购房需求的释放，房企如何应对才能实现新发展？本文给出详细分析。

轻资产是重要方向，限贷限购将放松

政府倡导新发展模式，轻资产是重要方向。近日，《政府工作报告》指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。“探索新的发展模式”在2021年12月“中央经济工作会议”首次重点提出。可见，房地产新的发展模式，将是政府关注的重点，也将是政策支持的重要方向。此前，住建部长王蒙徽接受新华社专访指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。那么，以后房地产低负债、低杠杆经营模式将会受到鼓励，特别是轻资产模式，顺应政策方向及行业发展趋势，是房企探索新发展模式的重要方向。

表：关于新发展模式的相关内容

信贷支持新市民住房需求，城市因城施策限贷限购将放松。3月4日，银保监会、央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》指出，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，合理满足其购房信贷需求。预计，后期各城市将落实这个指导精神，落实因城施策，针对新市民的住房需求在限贷、限购、公积金提取额度及条件等方面进行放松调整。

表：金融支持新市民住房需求的主要内容

新模式：代建、资产管理、REITs发展可期

我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。第一，房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，房企业务重心必须转向存量服务。第二，海外成熟房地产市场发展经验表明，房企业务重心会从前端开发向后端服务和资产管理转移。因此，我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，在探索新发展模式鼓励下，房地产代建、资产管理、REITs等未来发展可期。

图：房地产企业由开发商向服务商转型

房地产代建将有更大的发展。代建有轻资产、低负债、高成长、高盈利、抗周期等特点，是新发展模式的重要方向，未来代建领域有很大的发展机遇。资产管理迎来新机遇。资产管理机构通过不断提升市场化、专业化的管理能力，最大程度的盘活存量资产。在存量房时代，租赁迅速发展，为资产管理发展带来机遇。发展REITs，是实现房地产“投融管退”闭环的重要方式，将能促进房地产业良性循环，未来公募REITs试点范围将会扩大到商业地产领域。

新市民：聚集一二线热点城市

《关于加强新市民金融服务工作的通知》明确新市民目前约有3亿人，将带来总量约120亿平方米（人均按40平方米/人）的住房需求，如何更精准把握新市民住房需求区域？

新市民向东部区域及中西部核心城市聚集，深圳、广州、成都、西安、郑州等8个城市新市民规模较大。其一，千万以上人口城市达18个，郑州、西安等6个城市晋级千万人口行列。其二，人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等8个城市常住人口增加超300万。这些城市，是新市民集聚地，是房地产发展较为强劲的区域。

图：2010-2020年全国常住人口增量分布图（万人）

注：西安人口增量为官方公布数据，未剔除区域调整因素。

数据来源：各省市第七次人口普查公报

刚需类需求持续释放。50家代表企业2020年及2021年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：50家代表企业的90平方米以下首置型产品销售额占比为17%，同比增加0.4个百分点，刚需类需求持续释放；90-140平方米改善产品和200平米以上产品的销售额占比分别为55.9%和8.5%，同比分别下降0.1和0.3个百分点；140-200平方米改善产品的销售额占比与去年持平。

图：2020、2021年代表企业重点项目各城市等级分面积段产品销售额占比

数据来源：中指数据CREIS

近期各城市因城施策，正在支持新市民购房需求释放。郑州认贷不认房，放松限购。唐山公积金贷款最高额度提高至80万，二套首付比例降至30%。南昌、安徽宣城提高公积金贷款额度。预期会有更多城市落实因城施策，针对新市民的住房需求在限贷、限购、公积金提取额度及条件等方面进行放松调整。

表：近期部分住房优惠政策

总结

政府在倡导房地产新发展模式，各城市因城施策支持合理住房需求，特别是信贷支持3亿新市民住房需求释放。一方面，房企要重点关注3亿新市民住房需求释放，加强一二线热点城市深耕及布局，关注这些城市因城施策的房地产政策变化，把握节奏，及时加强营销。另一方面，房企要顺应政策及行业趋势，在业务转型升级上，探索新发展模式，如房地产代建、资产管理、REITs等寻找第二增长曲线。

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