万纬开年赶集 万科第二只REITs试水仓储物流

继中金印力消费类基础设施REIT之后，万科物流业务REIT再度破冰。

3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。

招募说明书显示，该REIT资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。

早在去年3月31日万科业绩推介会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖就透露，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万平方米左右，已报送至地方发改委，“有望年内发行”。

不到一年后，物流REIT浮出水面，万科或将成为与招商蛇口类似，国内极少数同时实现多个经营性不动产赛道REITs突破的企业。

截至2023年9月末，万纬物流累计开业项目可租赁建筑面积989.9万平方米，其中高标库可租赁建筑面积848.9万平方米，稳定期出租率为85.3%，冷链可租赁建筑面积141.0万平方米，稳定期的使用率为76.5%。

据万科2023年三季报显示，截至报告期末，万纬全国开业项目可租赁面积达989.9万平方米，较2023年初增加约26万平方米。

其中，高标库可租赁建筑面积848.9万平方米，稳定期出租率85%，较2023年初降低约5个百分点；冷链可租赁建筑面积141万平方米，冷链稳定使用率77%，较2023年初增加约2个百分点。

作为对比，2021年末万纬高标库稳定期出租率处于高位，为94%，彼时累计开业项目建筑面积797万平方米。可以看到，随着近年来万纬物流可租赁面积规模扩张，整体出租率出现波动。

从万科这次入池的三个资产项目来看，佛山南海项目和绍兴诸暨项目均于2021年5月开始运营，尚未运营满3年。2021、2022年末及2023年9月末，佛山南海项目的出租率分别为95.62%、98.82%和99.89%。

据悉，佛山南海项目于2023年整租给国内头部电商客户，并签署3年期租约，预计到2026年4月前均接近满租状态。2021-2022年末及2023年9月末，绍兴诸暨项目出租率分别为98.79%、97.45%和77.24%，其中2023年9月末出租率下降的主要原因系原租户提前退租部分面积，次月该空置部分重新出租后出租率即回到97.45%。

另外，湖州德清项目2020-2022年末及2023年9月末的出租率分别为98.27%、99.42%、61.28%和86.66%，2022年波动主要系疫情影响，至2023年末，出租率已提升至98.35%。

根据出租率表现来看，万科为试水仓储物流REITs筛选的三个项目均接近满租，也能在短时间内修复租约波动。

但需要注意的是，这批基础设施项目租户结构较为集中。截至2023年9月30日，共有10个租户，前三大租户的租赁面积占全部已出租面积的比例为87.53%。

2020-2022年及2023年1-9月，基础设施项目模拟合并营业收入分别为968.44万元、4,157.91万元、8,895.51万元和5,845.47万元；2020-2022年及2023年1-9月，基础设施项目模拟合并EBITDA分别为428.04万元、2,757.39万元、6,716.88万元和4,070.20万元。

从体量看，万纬REIT资产包与嘉实京东仓储REIT颇为接近，同样拥有三个位于不同城市的底层项目，后者于2023年1月11日成立以来，截至2023年12月31日，基础设施项目合计收入为1.04亿元，全年累计实际可供分配金额7406.53万元。

对于万纬物流和背后的万科而言，若此次申报发行成功，更大的意义在于盘活庞大的物流存量资产，打通“融投建管退”路径。

截至2023年9月30日，万纬物流非流动资产302.45亿元，其中投资性房地产价值248.33亿元，在建工程7.09亿元。

万科方面表示，过去三年万科一直以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。

“以万纬物流为例，目前持有和管理的仓储规模超过1200万平方米，有充足的项目可作为潜在扩募资产。后续伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营服务业务也将有望为其长期价值增长提供更丰富的来源。”

以当前二级市场行情来看，万科或许还能赶上一个晚集。

节后首个交易日，即2月19日，全市场30只公募REITs产品全部收涨，其中，中金普洛斯REIT涨超6%，红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储物流封闭式REIT亦有不同程度上涨。

Wind数据显示，全市场30只公募REITs产品2月全线飘红。

对此有市场观点认为，公募REITs底层资产等基本面无重大变化的情况下，二级市场交易价格在过去一年出现超跌，投资者普遍出现悲观情绪，新产品发行难度增加。2024年长线资金投资落地及政策面会计记账方式调整等利好出现，公募REITs长期配置价值依旧值得期待。

2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》。其中，对于相关会计处理和判断进行了明确，首次明确基础设施REITs并表计入权益。

中金公司研究部表示，“我们认为2023年部分项目调整幅度已经大于其基本面波动，中期来看，考虑到会计记账和增量资金政策有序推进、估值逐渐进入有性价比的区间且收益风险比有望改善，REITs作为另类高分红品种的配置价值有望进一步显现。”

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