300万以上人口的大城市，物业管理将迎来新机遇

发布时间： 2023-11-29 11:13:35

来源：中指研究院

分类：行业动态

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最近的中央金融工作会议强调了加快保障性住房等工程建设的重要性，其中包括保障性住房、城中村改造以及公共基础设施建设。今年以来，国务院在4月、7月中央政治局会议均提到要加大保障性住房建设和供给，并且在8月25日的常务会议上审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明显提升了保障性住房的地位。

这份指导意见涵盖了保障对象、面积标准、配售规则、运营管理、试点范围、筹建方式、资金支持以及政策衔接等方面的内容。作为重要的社会福利政策，保障性住房政策体系不断完善，公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的建设不断扩大。随着住房供应量的增加，产业链上的物业管理行业也面临着机遇和挑战。据住建部预测，“十四五”期间保障性租赁住房供给将逐步扩展，40个重点城市计划新增650万套（间），这种市场规模的扩大为物业企业提供了更大的市场空间。

01 适应多样化需求

保障对象：保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，城市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。

中指点评：原文中重点提及保障性租赁住房的重点针对对象是住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进人才等群体，这一明确目标群体意味着未来物业企业在进入保障性住房市场时将面对更多元化的租户群体，包括新市民、青年人、低收入家庭等，物业企业从而需要适应不同群体的多样化需求和各自预期。物业企业需要如何及时了解并满足不同群体的特点和需求，提供个性化的服务，这无疑是机遇和挑战并存。

02 收费标准因地制宜

面积标准：按照保基本的原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

配售规则：配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

中指点评：关于面积标准和配售规则，指导意见强调了保基本原则，合理确定不同群体的保障面积标准，并按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、适度合理利润的原则确定配售价格，对应的物业管理费用也应因地制宜，制定合理价格区间。

03 差异化服务与城市深耕

运营管理：实施封闭管理。对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。加强社区管理。城市人民政府应将保障性住房及时纳入街道和社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。组织优选专业物业服务企业，加强使用管理和物业服务，让群众住得舒心、安心。

中指点评：优选物业服务企业对服务品质提出了高要求，作为企业价值的试金石，特别是在行业发展回归服务本质的背景下，物业企业基于自身服务能力形成的差异化服务品质正在成为评估物企的重要因素。企业顺应市场形势变化，从业主的实际需求出发，提供优质优价的基础物业服务和直击社区消费痛点的增值服务，以质优价廉的服务脱颖而出，顺应政策发展。但也需要注意到，保障性住房政策是政府的重要社会政策，其政策导向和实施细则可能会随着社会经济环境的变化而调整，物业企业需要紧密关注政策动向，并及时调整业务策略以适应可能的政策变化。

试点范围：以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备，避免重复建设造成浪费。

中指点评：针对试点范围，要求以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。这些政策推动了大规模的住房建设和租赁项目，进而增加了物业管理企业的服务机会，根据第七次人口普查结果，上海、北京、广州、深圳等共35个城市超过300万，作为重点城市，未来保障房供应速度将加快，物企未来的区域布局围绕重点城市展开，市场空间更为广阔。然而，需要注意到保障性住房除了增加了物业服务需求外，也对服务质量提出了新要求，更专业、更优质的服务将成为未来市场的主流。