香港传真 | 内房归去来 许荣茂、禹洲寻售中环中心单位

楼高346米，香港中环中心依旧巍峨耸立。

这座位于中区皇后大道中的超甲级写字楼，为旧区重建项目，由长实集团与香港市区重建局前身土地发展公司合作开发，1998年落成后，一段很长时间内由长实集团控制，持有75%业权。

它曾是国际金融中心香港心脏地带的标志性建筑，直至2017年的拆售削减了它的光芒。当李嘉诚选择携402亿港元从摩天大楼全身而退，则引来一众投资者入手。其中不乏来自内地的房企，包括合生创展、禹洲集团、世茂集团等。

2015年中国恒大以125亿港元代价，向华人置业购入位于香港湾仔黄金地段的写字楼项目美国万通大厦，掀起内房企业购置香港物业资产的热潮。

2018-2019年，中环中心最初的买家陆续拆售手上单位。当时，全球经济环境向好，香港写字楼需求畅旺，但由于土地的限制，供应长期短缺，也令该城市多年蝉联全球写字楼租金最贵的都市。

据报道称，有卖家放售后，就算呎价超过四万港元，前来洽购者仍络绎不绝。

例如合生创展正是在2018年10进场，斥资11.2亿港元买入中环中心49楼全层，建筑面积25695平方呎，呎价达4.13-4.56万港元，较中环中心出售时整体均价溢价25%及38%。

而世茂集团董事局主席许荣茂是在2018年2月，趁中国国储能源化工集团因故退出交易，顺势加入，主要持有中环中心的36、37、62以及76楼等9层单位。

随后，世茂集团曾以76楼单位为基础，推出旗下香港首个共享办公室TheCenterSpace。

禹洲集团则是在2018年7月入手。58楼全层、21楼半层共花费林龙安家族共18亿港元，折合约5万港元/平方呎，较2017年出售总成交均价（约3.3万港元/平方呎）上升约51%。

翌年3月，林龙安配偶郭英兰将58楼转售予禹洲集团，总价8.99亿港元，呎价3.4万港元。后续，相信中环中心21楼全层物业业权被“禹洲系”统一。

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但近年来，这些“优质资产“已愈发成为烫手山芋。

今年11月14-15日消息，世茂集团董事局主席许荣茂和禹洲集团相关人士，正在积极寻求出售持有的中环中心写字楼物业，且折让价格惊人。

消息称，“禹洲系”持有的中环中心21楼全层，建筑面积28127平方呎，已叫价5亿港元放售，实际意向呎价低至2.04万港元，较2017年出售总成交均价下跌约38%。

许荣茂据称早于2022年1月便开始放售中环中心两个低层办公室楼面，放售价约15亿港元。如今几乎两年过去，仍不能成交。最新消息，上述代售的物业，已选择减价6.7%至每平方呎2.8万港元，较2017年出售总成交均价下跌约15%。最新叫价为14亿港元。

禹洲和许荣茂希望通过打折吸引投资者接盘，他们有共同的目标，为解决房地产主业的现金流危机。

其中禹洲集团在2022年3月，因一笔于2023年到期、票面利息为8.5%的美元债券，在宽限期过后仍未能如期支付2125万美元利息，开始出现债务违约。

据禹洲此前8月发布的关于债务重组和业务发展的情况公告，该公司可偿还境外债务的资金不及待偿还的债务总额，资金缺口至少约22亿美元，转换为人民币约154亿元。

为筹集资金，禹洲集团曾多次出售资产，包括2022年2月就已以3.05亿港元，出售香港九龙旭日街17号泰捷工厂大厦的若干单位及停车位。

许荣茂控制的世茂的债务问题，自不用多讲。世茂系这几年一直在转让不同资产自救。

只是，香港的写字楼曾是世界上最昂贵的商业地产资产之一，但如今它已不那么吸引人。过去几年，我们已了解过不少企业放弃租金高昂的中环，转投香港其他各区的故事。

2020年8月，中环中心22楼2室以平均呎租42.5港元租出，建筑面积1973平方呎，租约两年，首年月租7.892万港元，呎租40港元，呎租之低创下十年新低。据报道，物业的买家是于2018年9月以约8582.55万港元购入单位，呎价高达4.35万港元。

就算如今新冠疫情和防控措施已成过去，但全球主要市场，包括香港的经济增长放缓，对经济衰退的担忧，以及高利率环境，让写字楼市场继续蒙上阴霾。最简单的理由，空置率和租金承压，写字楼能提供的租金收益率已不够看。

除内房企业外，另一些投资者也在积极降价放售旗下位于香港的写字楼资产。11月13日消息，位于上环、由高盛持有多数股权的写字楼88WL，最新将售价下调了至少三分之一至约9亿港元。而在年初，物业的价格仍为13亿港元。

“写字楼市场以节约成本为主，新的需求很难出现。更悲观的前景可能会加速整个下行周期。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事汤卓轩在最新的写字楼租赁报告中表示。

根据这份报告，归因于市场需求的萎缩，2023年第三季度，香港甲级写字楼租金整体下降了2%。第一太平戴维斯预测2024年全港写字楼租金变动将为0%至-5%。

报告统计，2023年第三季度，中环地区写字楼空置率维持在9.6%，但租金是呈现下跌趋势。

碧桂园·凤栖阁

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世邦魏理世则表示，2023年第三季度香港写字楼市场租金加速下降。

报告显示，尽管全港写字楼第三季度净吸纳量为正，但在大中环地区和东区录得入住率大幅下调。同时，大中环地区的租金经历着下跌，第三季度环比跌幅达1.1%。

戴德梁行在报告中就提出：“全球经济的不确定性和高空置率将进一步拖累租金表现。”因此该机构预计2023年香港整体写字楼租金将下降-5%至-7%。

仲量联行在一份描述香港9月写字楼市场的报告中就称，九月整体市场租金环比下跌1.0%。主要分区市场中，中环租金下跌1.5%。

来自仲量联行官网更新于2023年11月2日的数据，中环中心一个低楼层面积2101平方呎的物业寻租，租金低至35港元/平方呎/月。虽然是个案，但或可稍微体现市场的整体情绪。

香港写字楼市场特别是中环，正陷入漫长的修复期，内房因财务压力选择出清相关资产，但它们能找到买家吗？

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