再闯资本市场 | 2023年8月住房租赁发展报告

上市消息频传，租赁企业再闯资本市场 7月底，有消息指自如最快将于第三季度向港交所递交招股书，这也表示自如有望成为港股长租公寓第一股，同时相寓、魔方生活均有IPO计划。住房租赁行业在政策和金融等多方支持下，进入新发展周期，长租公寓资产再获关注，公募REIT产品也为行业实现了完整的商业闭环。基于此，行业老玩家能否再次敲开资本市场大门值得期待。

四单保租房REIT产品二季度可分配金额实现增长 期内四单保租房公布第二季度业绩，收入合计7068.31万元，环比上涨0.93%。收入实现增长的同时，出租率和房间单价也有不错的表现。

企业规模已获补充，新增开业项目数出现锐减 回顾期内样本企业新增入市的项目情况，据观点指数监测，样本企业录得开业项目3个，新增开业项目数较上个报告期大幅缩减。观点指数认为原因之一是毕业季租房热潮即将进入尾声，租赁企业开始放缓项目入市的脚步。

城中村改造引关注，多城继续推进保租房建设 期内，中央层面聚焦于城中村改造，国常会中通过文件指出要把城中村改造与保障性住房建设结合好。地方层面不少城市继续推行优化公积金使用政策，同时保租房建设支持与监管政策文件持续推行。

毕业季租房进入尾声，重点城市挂牌租金涨幅不大 期内，一线城市北京、上海、广州及深圳住宅挂牌租金波动不大，租金变动幅度均在5%以内。观点指数监测的十城平均租金为70.06元/月/平方米，环比微升0.79%。

上市消息频传，租赁企业再闯资本市场

7月底，资本市场再次传来消息，自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。这也意味着，自如有望成为港股长租公寓第一股，而早前3月也有消息表示自如最早于4月递表，最后没有落地。作为租赁市场分散式龙头企业，自如的上市动态颇受关注，针对两次上市动态自如均未给出具体回应。

早前，自如资管官微发布了今年上半年的工作总结。截至6月底，自如资管管理规模突破3万间，完成全国13座城市布局。今年上半年新拓武汉、天津两城，成功签约武汉首个保租房合作项目以及落地自如寓天津首店。

分散式租赁品牌除自如外，今年5月，我爱我家在业绩说明会上表示有计划拆分相寓独立上市的准备。

同样，另一长租公寓品牌魔方公寓同样计划冲击港股IPO。去年9月26日，魔方公寓首次向港交所递交上市申请书，文件失效后于今年4月28日再次递交招股书，摩根士丹利、建银国际担任其联席保荐人。

相较于新进住房租赁品牌而言，目前行业老玩家规模优势明显。在当前租赁用地、集体土地、非改租等多渠道供给下，IPO募集资金有助于老玩家进一步扩大规模。早期老玩家大多通过二房东模式扩充规模，而利用IPO募集资金有助于优化产品结构，增强产品组合的抗风险能力。

观点指数关注到建行住房租赁基金已累计出资54.4亿元，与经营主体共同设立8只地方子基金，子基金总规模近300亿元。在青客和蛋壳退市后，住房租赁行业在政策和金融等多方支持下，进入新发展周期，长租公寓资产再获关注，公募REIT产品也为行业实现了完整的商业闭环。

基于此，行业老玩家能否再次敲开资本市场大门值得期待。

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四单保租房REIT产品二季度可分配金额实现增长

值得关注的是，期内上海城投表示计划年内发行保租房公募REITs产品，拟选取城投宽庭·江湾社区和城投宽庭·光华社区作为首次发行的资产。上海地产（集团）有限公司保障性租赁住房公募REITs基金管理服务项目中标候选人完成公示。

已上市的保租房REIT业绩表现方面，期内成功上市的四支保租房REIT产品先后公布了2023年第二季度的业绩报告。

2023年第二季度四单保租房REIT收入合计7068.31万元，环比上涨0.93%。具体来看，除红土深圳安居REIT二季度收入环比出现轻微下滑外，其他三单的收入环比上季度均有增加，其中华夏北京保障房REIT收入环比涨幅最大。

出租率和房间单价是衡量收入的两大关键指标，从企业公布的二季度业绩报告来看，四单保租房REIT产品底层资产平均出租率均超95%，项目运营稳定。

其中华润有巢REIT和红土深圳安居REIT平均出租率出现轻微下滑，中金厦门安居REIT项目平均出租率继续位居首位，出租率超过99%。

租金水平方面，除华夏北京保障房REIT出现轻微下滑外，其他三单REIT项目平均租金均出现不同程度的上涨，其中华润有巢REIT项目平均租金继续位居首位，中金厦门安居REIT底层项目租金水平环比涨幅最高，涨幅为2.21%。

据观点指数了解，华夏北京保障房REIT严格按计划推动调价工作的进展。按北京市相关政府部门批复，熙悦尚郡项目从2023年8月1日起执行调整后的租金标准，从60元/月/平方米调整至65元/月/平方米。

值得注意的是，二季度净利润除红土深圳安居REIT有所增长外，其他三单则出现不同程度的下滑，其中华润有巢REIT净利润环比降幅最高，为40.7%。

同时，从二季度业绩报告中披露的毛利率数值可以发现，中金厦门安居REIT表现最佳，二季度毛利率高达89.76%，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT毛利率数值分别为64.16%和48.7%，华润有巢REIT毛利率水平未披露。

但从可分配金额来看，华润有巢REIT继续领跑，二季度可供分配金额1615.98万元，上半年累计可分配金额3207.07万元，其余三单二季度可分配金额均超此前招募说明书的预测值。

企业规模已获补充，新增开业项目数出现锐减

项目扩张方面，期内样本企业瓴寓、安歆公寓、魔方生活等有不错的表现。

8月初，瓴寓管理规模再扩充，短期内成功中标5个项目，分别为上海浦东临港自贸区长租公寓项目、临港自贸区大型租赁社区项目、上海松江九亭科创园人才公寓项目、杭州新锦集团人才租赁住房项目（可运营房间数2040间）以及杭州钱塘新区人才专项租赁住房项目（可运营房间数1828间）。据了解，今年6月，瓴寓全国在管的社区项目已超40个。

聚焦蓝领产品的安歆公寓期内完成安歆公寓·上海成山路地铁站店的签约，早前于7月11日完成安歆公寓·北京望京南地铁站店的签约，新增扩张的两个项目均位于一线城市。

魔方生活则另辟蹊径，通过打造混龄社区模式实现市场规模的扩大。7月29日，魔方生活与上海申养签署战略合作协议，双方将在打造“混龄社区”、共建运营体系、盘活国有资产等领域开展合作，魔方生活将为上海申养的重资产项目提供运营代管。

回顾期内样本企业新增入市的项目情况，据观点指数监测，样本企业录得开业项目4个，新增开业项目数较上个报告期大幅缩减，有新增门店入市的样本企业主要包括万科泊寓、招商伊敦、雅诗阁以及悦樘公寓等。

观点指数认为开业项目缩减原因之一是毕业季租房热潮即将进入尾声，租赁企业开始放缓项目入市的脚步。同时关注到期内不少租赁项目进入预热阶段，如招商伊敦位于上海的壹间·虹桥公馆二期和厦门壹间·海沧花园城项目。

泊寓继上个报告期位于深圳的首个非居改保项目入市后，期内再迎来保租房新项目入市——泊寓丨院儿厦门海湾社区正式开业，这是由泊寓运营、项目规模近三十万平方米的保障性租赁社区。

该项目一期已建成15.08万平方米，3月初投入试运营并于7月19日正式开业，一期包含8栋公寓楼，可提供租赁房源4044套，以及8500平方米的商业面积和一栋幼儿园。

据了解，该项目全期30.09万平方米，全期项目累计可提供8000余间公寓，预计2025年全期完成建设并投入使用。

城中村改造引关注，多城继续推进保租房建设

政策端，期内中央层面颁布政策文件主要聚焦于城中村改造事宜；地方层面不少城市继续推行优化公积金使用政策，同时保租房建设支持与监管政策文件持续推行，此外不少城市跟进公布了保租房的筹集进展。

从4月28日中央政治局召开会议，到7月21日国常会中审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称“意见”），到7月24日中央政治局召开会议再提城中村改造，再到7月28日城中村改造工作部署电视电话会议。今年以来城中村改造工作受到较多的关注。

意见中文件名已经把城中村改造的城市范围确定了，即针对国内超大特大城市。同时，国常会中指出，要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

7月24日的中央政治局会议中提到，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

据了解，城中村已经成为保租房供给端的重要组成部分。以广州为例，8月11日，广州市住建局公开了关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函。其中提到，今年广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，同时提及鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。

同时，在保租房供给端，期内深圳、天津、郑州、宜昌等地均有相关文件推动建设。如深圳8月发布的《深圳市保障性租赁住房项目规划用地审批工作规则（征求意见稿）》包括二十一条相关内容，主要从保租房供应方式、相关流程审批以及保租房公募REITs产品等方面作出明确规定。

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文件中提及的保租房供应方式包括新供应建设用地、历史遗留未完善出让手续用地、机关事业单位存量用地、企业、社会组织存量用地、产业用地配套建设、原农村集体经济组织用地建设以及计划纳入，形成多渠道的保租房筹集体系。

此外，天津颁布的《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》，主要从盘活土地房产层面着手，提及产业园区内（除新型产业用地外）产业用地配套行政办公及生活服务设施用地面积占比可提高至15%，建筑面积占比上限相应提高，用地性质仍按照产业用地主导性质管理，配套提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设商品住宅。

同时规定利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房和仓储（三类用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建设保障性租赁住房，以及利用自有土地建设保障性租赁住房不增收土地价款。

毕业季租房进入尾声，重点城市挂牌租金涨幅不大

7月，全国住宅挂牌出租73万套，供给量环比微涨1.11%，普通公寓挂牌出租1.15万套，环比微降0.86%，租赁住宅挂牌房源和普通公寓挂牌房源与上月相比变动不大。

城市租金表现方面，据观点指数监测，报告期内（7月）北京住宅租金平均单价达127.92元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金单价为106.47元/月/平方米。

环比上月，一线城市北京、上海、广州及深圳住宅挂牌租金波动不大，租金变动幅度均在5%以内。其中上海和广州平均租金水平环比上浮4.44%和1.61%；北京及深圳挂牌租金有所下滑，降幅分别为3.3%和2.28%。

其他城市在挂牌租金方面同样表现不错。除杭州和成都挂牌租金较上月出现下滑外，厦门、南京、天津及武汉住宅挂牌租金分别上涨0.24%、0.25%、1.79%以及22.86%。观点指数认为，武汉租金期内租金出现大幅上涨的原因之一，是武汉作为旅游热门城市，基于暑期假期出游旺季带来的短期租房需求上升，业主挂牌房源的价格有所上调。同时，毕业季租房进入尾声，重点城市租金涨幅不大。

观点指数监测的十城平均租金为70.06元/月/平方米，是十城今年以来平均租金第二次突破70元/月/平方米，环比微升0.79%，同比上浮3.88%，租房市场热度不减。其中期内60%的城市挂牌租金环比上涨，毕业季带来的租房热度继续。

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