1-4月全国商品房销售额同比增长8.8% | 开发经营数据解读

主要指标

01

需求

1-4月商品房销售面积同比降幅进一步收窄至0.4%，销售额同比增长8.8%，其中住宅销售额同比增长超10%

图：2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

销售面积：2023年1-4月，商品房销售面积为3.8亿平方米，同比下降0.4%，降幅较1-3月收窄1.4个百分点，4月商品房销售面积为0.8亿平方米，同比增长5.5%（统计局公布的销售累计同比增速与历史数据计算值不一致，或为调整基数所致，单月增速为调整基数后测算）。其中，1-4月住宅销售面积为3.3亿平方米，同比增长2.7%，办公楼销售面积同比下降14.9%，商业营业用房销售面积同比下降21.2%。

销售额：2023年1-4月，商品房销售额为4.0万亿元，同比增长8.8%，较1-3月扩大4.7个百分点。其中，1-4月住宅销售额为3.6万亿元，同比增长11.8%，办公楼销售额同比下降10.5%，商业营业用房销售额同比下降16.0%。

02

供应

1-4月房地产开发投资、新开工面积降幅较1-3月均扩大

图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房地产开发投资额：2023年1-4月，全国房地产开发投资额为3.6万亿元，同比下降6.2%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点。其中，1-4月住宅开发投资额为2.7万亿元，同比下降4.9%，占房地产开发投资比重为76.2%。

图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

房屋新开工面积：2023年1-4月，全国房屋新开工面积为3.1亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-3月扩大2.0个百分点。其中，1-4月住宅新开工面积为2.3亿平方米，同比下降20.6%。

房屋施工面积：2023年1-4月，全国房屋施工面积为77.1亿平方米，同比下降5.6%，较1-3月降幅扩大0.4个百分点。其中，住宅施工面积为54.3亿平方米，同比下降5.9%。

房屋竣工面积：2023年1-4月，全国房屋竣工面积为2.4亿平方米，同比增长18.8%，较1-3月提升4.1个百分点。其中，住宅竣工面积为1.7亿平方米，同比增长19.2%。

03

资金来源

1-4月房企到位资金同比降幅进一步收窄至6.4%，其中定金及预收款、个人按揭贷款同比转增

图：2014年至今全国房企到位资金同比增速及2023年1-4月各项资金来源同比增速对比

房地产开发企业到位资金：2023年1-4月，房地产开发企业到位资金为4.5万亿元，同比下降6.4%。

国内贷款：2023年1-4月，国内贷款为0.6万亿元，同比下降10.0%，较1-3月降幅扩大0.4个百分点；占比为13.6%，比上年同期下降0.5个百分点。

自筹资金：2023年1-4月，自筹资金为1.3万亿元，同比下降19.4%，较1-3月降幅扩大1.5个百分点；占比为28.7%，比上年同期下降4.8个百分点。

定金及预收款：2023年1-4月，定金及预收款为1.6万亿元，同比增长4.0%，较1-3月提升6.8个百分点；占比为35.3%，比上年同期提升3.6个百分点。

个人按揭贷款：2023年1-4月，个人按揭贷款为0.8万亿元，同比增长2.5%，较1-3月提升5.4个百分点；占比为18.2%，比上年同期提升1.6个百分点。

中指解读：

4月，多地政策优化力度持续加码，一二线核心城市“一区一策”进一步提振市场信心，但居民收入及就业预期尚未扭转，在前期积压的购房需求释放完成后，市场调整压力增加，在低基数影响下，全国商品房销售规模同比继续好转。1-4月，全国商品房销售面积同比下降0.4%，较1-3月收窄1.4个百分点；商品房销售额同比增长8.8%，较1-3月累计增幅扩大4.7个百分点。单月来看，4月，全国商品房销售面积、销售金额较3月均出现较明显下降，但同比均增长。各区域中，东部地区市场恢复较明显，1-4月，东部地区商品房销售面积同比增长5.5%，销售额同比增长15.7%，较1-3月增幅分别扩大3.1、6.4个百分点，其中销售额增幅为各地区最高；中部和西部地区销售面积累计同比均下降，其中中部地区降幅收窄。

周度来看，根据中指数据，4月以来，市场情绪有所回落，重点城市“五一假期”表现较为平淡，上周成交规模在低基数下环比有所增长，但购房者置业信心仍偏弱，市场预期并不稳固。4月28日，中央政治局会议召开，指出宏观经济呈现回升向好态势，但内生动力不强，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，对于房地产来说，促需求也将是未来的侧重点，与此同时，会议对房地产的定调未改，政策环境整体或仍处在宽松期。短期来看，进入二季度，伴随着市场情绪的转弱，各地优化政策的跟进节奏或有加快，热点城市政策亦有空间，但市场分化态势或更加明显，热点城市在供给放量、土拍情绪上升等因素带动下市场活跃度有望保持，而多数城市市场调整压力仍然较大。全国来看，供给支撑下，预计5月新房销售将保持一定规模，叠加去年低基数下，单月同比或继续增长。

供应端，1-4月，在企业普遍采取“以销定产”、资金承压及土地缩量等因素影响下，房屋新开工面积和房地产开发投资同比继续下降，降幅分别为21.2%和6.2%，较1-3月分别扩大2.0、0.4个百分点，4月，在销售端持续性不足的预期下，供给端表现继续疲软，房企开工、投资意愿偏弱。从企业融资角度来看，根据中指监测，4月，房企非银融资规模环比下降两成左右，信用债发行放缓，企业资金面改善仍不理想。短期来看，在企业资金压力较大、销售缓慢修复等因素影响下，二季度开工、投资难现明显改善，预计新开工面积继续下行，受新开工、土地缩量拖累，房地产开发投资额下降态势或延续，但竣工的进一步好转有望对投资带来支撑。不同区域中，东部热点地区房企投资意愿相对较好，短期新开工面积、开发投资额有望继续修复。

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