4.28政治局会议：楼市定调不变，宽松政策仍有空间

4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，今年以来，……经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策靠前协同发力，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势，经济运行实现良好开局。

会议强调，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。

表：2022年以来中央政治局会议中涉及房地产的内容梳理

01

经济发展回升向好，但好转主要是恢复性的，内生动力还不强，恢复和扩大需求是关键

本次会议明确指出今年以来“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势”，一季度，我国GDP增长4.5%，实现了良好开局，但会议同时指出“当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力仍不强，需求仍然不足，”并提出“恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在”，因此未来扩内需政策仍有望继续发力，促投资、促消费。

宏观政策上，会议指出“积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，形成扩大需求的合力”，整体延续了此前的基调，货币政策仍侧重“精准发力”，预计资金将给予薄弱环节更多结构性支持，整体或保持宽松状态。另外，“要多渠道增加城乡居民收入”要求下，居民收入预期或进一步好转，也有利于住房需求释放。

02

房地产政策基调不变，防风险前提下，短期各地政策仍有优化空间

本次中央政治局会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”。针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，依然在“要有效防范化解重点领域风险”后面，由此可见，防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。

从市场运行情况来看，2023年1-3月全国房地产市场呈现一定修复态势，特别是热点城市市场恢复节奏较快，但4月以来，重点城市市场活跃度下行，部分城市市场降温明显，根据中指数据初步统计，4月重点100城商品住宅成交面积环比下降近两成，购房者置业预期仍不稳固，整体来看，今年以来房地产市场运行的好转与宏观经济类似，更多地为恢复性好转，市场内生动力仍偏弱；另外，近期“我国全面实现不动产统一登记”引发了市场对于房产税征收的猜想与关注，亦对市场预期产生了一定扰动。

图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势

短期来看，稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键。二季度，前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持；降低房屋交易税费等。

03

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设

近年来我国棚户区、城中村和危房改造稳步实施，城市更新有序推进，今年两会“部长通道”中倪虹部长提到“近五年，全国改造16.7万个老旧小区，惠及2900多万户、8000多万居民。2023年，我们希望再开工改造5万个以上老旧小区，力争能够让2000万居民获益。”

另外，近几年，受疫情影响，我国在防疫过程中不断推进“平急两用”公共设施改造。今年4月18日，国家发改委“平急两用”设施建设现场会在北京举办，21个超大特大城市均有参会，会议指出“打造‘平急两用’型设施，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施，能够有效推动大城市转变发展方式，补齐公共卫生防控救治能力建设短板，提升山区旅游居住品质，加快周边乡村振兴发展，更好统筹发展和安全。”

本次政治局会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。超大特大城市人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用；同时，超大特大城市因人口规模巨大，面对突发重大公共事件时应急管理压力突出，因此加快推进“平急两用”公共设施建设十分必要。

根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）：

7个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

14个特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

04

大力建设保障性住房，保民生、稳投资

会议指出要“规划建设保障性住房。”根据国家顶层设计，我国住房保障体系主要以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。为了加快建设“租购并举”的住房制度，保租房成为近几年筹集建设的主要对象。根据住建部公布数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套，其中人口净流入较多的40个重点城市计划筹集保租房650万套。2021-2022年，全国已筹集建设保租房约360万套，“十四五”目标完成率约40%。聚焦到2023年，住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”，可见今年保障性住房的建设规模将保持在较高水平，这一方面有利于改善住房困难家庭的居住环境，促进住房公平，另一方面也有利于扩大房地产开发投资，促进社会经济的平稳运行。

整体来看，本次会议释放了积极信号，一方面宏观经济呈现回升向好态势，但内生动力不强，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，对于房地产来说，促需求也将是未来的侧重点；另一方面，会议为房地产市场定调，整体基调并未受一季度局部市场升温影响，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。

伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长，但城市分化行情加剧，热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。

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