南充楼市未来怎么走？近期频繁出台的利好政策似乎正在给出答案！

9月30日，南充四部门联合印发《支持刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展十条措施》，时隔两年再次推出购房补贴政策（开发商优惠3%+政府补贴3%），并针对公积金、车位、土地出让、预售监管、交易秩序等关键问题落地细则，从供给、需求两端优化市场环境，力促行业健康稳定。

而在全国层面，近段时间，房地产行业利好兜底政策也开始集中释放。

11月8日，央行发出“第二支箭”，2500亿元支持民营企业债券融资；11月6日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展；11月14日，银保监会、住建部、央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，优化预售监管资金提取以改善房企流动性。

三项政策中，“金融16条”引起的市场关注最高。与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件，因此很多媒体将该政策形容为“史诗级救市”、“标志性转变”、“前所未有的积极信号”，后台我们也收到了很多购房者对该新政的咨询。

“金融16条”有哪些方面值得重点关注？新政集中释放背后的底层逻辑是什么？房地产市场未来走势将如何？各项政策会给普通购房者带来什么影响？

上周【板眼】带着问题走访了多位南充资深地产人，做了深入交流，包括尚品时代侯雪飞、金为集团林海、鸿通集团刁永猛、阳光大地集团陈瑞键、鸿升集团强世勇、昌信集团张力、科兴印月湾何高、明信集团刘守一，现将所获观点整理成文以做分享，希望能帮助大家看懂政策要点、厘清市场趋势。（排名不分先后）

侯雪飞 尚品时代商业管理有限公司董事长

11月份，房地产市场利好政策不断出台，这一轮政策直达问题核心，直接给房地产企业引入活水、注入信心，让房地产企业、建筑企业看到了新的转机。

具体看新政内容，行业关心的焦点问题都有所涉及，从扩展融资渠道，到允许“1年展期”，再到“细化银行执行人员免责条款”，体现了高层支持房地产平稳健康发展的态度，这些政策将让暂时陷入经营困难的房地产企业获得时间换空间的机会。

尤其是“保交楼”相关方面的政策，给予符合条件的房企、项目资金支持，可以最大化确保“保交楼”工作的顺利开展，这对于购房者、对于市场信心恢复、对于产业链健康稳定发展都将起到非常积极的作用。

就南充市场的情况来看，目前政策效应还处在发酵初期，相信随着新政在全国逐步落地，特别是重点城市政策效果显现后，本地购房者的置业信心也将不断好转，市场需求有望逐步释放。尤其是临近春节，南充传统旺销季，在全国楼市大环境改善以及本地购房补贴政策作用下，南充房地产市场大概率会迎来一波新行情。

林海 金为集团南充城市公司总经理

从通知内容来看，房地产主基调没有变：以去杠杆、去金融化为核心，现在央行、银保监会联动调整，16条密密麻麻总结下来就是保交付。

1、放开信贷：放开房地产的融资，特别是对民营企业的贷款。基本免除银行放贷责任，减轻银行放贷顾虑，充分保障房企资金，从而减少烂尾楼的出现。

2、保障开工：不仅改变开发商的贷款环境，同步调整建筑企业贷款的环境，放开建筑企业信贷业务，充分保障楼盘交付。

3、债务展期：2022年、2023年为房企境内、境外债务还款高峰期，未来半年内到期的债务都得到展期时限，降低房企还款压力，给了房地产企业喘息的机会。

4、保障购房者权益：对失去收入来源的个人或购房合同出现问题，机构可按照市场化与购房人自主协商进行延期且不影响征信。

本次16条公布，央行、银保监会托底房地产行业，主要以保证交付为核心，地产股票一路飘红，已是房企复苏的前瞻。外资布局中国楼市，贝莱德、摩根士丹利、摩根大通纷纷重仓国内地产。可以预判，楼市至暗时刻已经过去，曙光即将到来。

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刁永猛 鸿通集团南充公司总经理

对房地产市场：

这次的“金融16条”，落点可谓稳准狠，从房企融资、债务延期、全力保交楼、重建居民信心、对租房业务进行扶持等，这些举措对于当前的房地产市场是一剂猛药。政策一出，股市表现最为明显，一方面看到房地产行业在市场经济中的重要性和不可或缺性，另一方面，可以看到广大人群对房地产复苏的期盼与信心。

对开发商：

政策提出稳定房地产开发贷款的投放，对国有、民营等各类房地产企业坚持同等原则，在贷款、债券融资政策等金融政策上一视同仁，一系列金融政策，解决了民营企业共性的问题，让开发企业有更多充裕的资金用于项目的开发建设、交付及后续发展问题。

对购房者：

对已购房的人群而言，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，消除了部分人群对担心自己所购买住房“烂尾”、不能如期交房的顾虑；对未购房且需要购房的人群而言，支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策的基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求，降低购房门槛，让真正有购房需求的人群能够选择到满意的房子。一系列政策的落地，楼市必将反弹，现在无疑是刚需客户入手超低的最佳时机。

陈瑞键 阳光大地集团南充公司副总经理

此次“金融16条”的力度，不亚于2008年以及2015年的救市动作。总体来看，金融监管部门对房地产行业的支持，从口头指导变成红头文件，体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度，这对于激活市场信心，促进楼市稳定发展相信会起到积极且重要的影响。

具体来讲，包括五个方面：

第一、可以帮助部分出险房企渡过资金难关、化解流动性危机，但像阳光大地这种长期保持稳健的房企，政策的直接作用或许不会明显。今年阳光大地在南充已完成6个项目4000余户交付，截至10月20日，阳光大地全集团可持续提取使用的监管账户资金（含民工工资资金）42.35亿元，有息负债低于9.7亿元，无土地款逾期未付，无明股实债，没有对外签发商票，公司资金链非常健康；

第二、政策提出国企、名企一视同仁，可在消除行业“金融歧视”上起到导向性作用；

第三、可以帮助房地产企业寻求更多的融资渠道，比如文件提到的信托等资管产品，在过去的文件和口径中几乎不会提到，而信托恰恰是民营房企使用较多的金融产品；

第四、给金融机构支持房企融资开除了“免责条款”，可以消除金融部门在房地产企业融资方面的后顾之忧；

第五、为出险房企提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构给符合条件的项目提供新增配套融资支持，可以进一步压实“保交楼”任务。

今年以来，各地政府出台了很多激励市场的政策，效果不尽如人意，整体风险仍没有化解。此次政策力度空前，现在看已经引发了非常强的短期效应，股市、债市双双大涨，但基于市场惯性和政策传导边际，长期效果显现或许还要一定时间。

强世勇 四川鸿升集团总经理

此次金融16条可谓是全国性的强力政策，对行业信心的恢复注入了强心针，特别是“积极做好保交楼金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益”这些方面，拿出了具体实际的政策措施，这对于广大的购房者来说，给了一个定心丸，尤其是之前踩坑的，也有望复工交楼，这肯定是喜讯！总的来说，对于提振楼市信心，善莫大焉！信心比黄金值钱！

对于广大的开发企业来说，特别是优质的民营企业来说，获得了一视同仁的融资待遇，可以通过正常的融资渠道和通路，满足正常的融资需求，从而保证项目的正常开发，以及企业的持续发展。房地产行业依然是国民经济的支柱产业，依然大有可为！

当然，各个公司的具体情况不一样，鸿升集团选择了一条稳健的发展道路，不依靠银行贷款，都是自有资金。我们每年就1-2个项目，走得很稳健，每一个项目都做到了准时保质保量交房，给购房者以最大保障。我们也经受住了过去“高周转”的诱惑，事实证明，这条稳健发展之路是走对了的。起码，在市场陷入低谷和痛苦的时候，我们依然游刃有余，从容不迫。

张力 昌信集团营销总监

从整个通知的内容可以明显感受到，监管层对当下房地产市场的政策还是以“稳”字当头。《通知》中大概有十条都是为开发企业和建筑企业拓宽融资渠道、化解流动性危机提供解决方案。其目的就是保进度、保交楼，从而防止整个房地产市场系统性风险的发生。

其次就是个人贷款方面，更加灵活的协商还款制度和征信政策以及租赁融资等措施，契合了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，支持刚性和改善性人群的合理购房贷款需求。

对购房者来说，目前确实是刚需和改善性购房者入场的好时机，因为国家层面上的政策支持已经很到位了，但仍需保持理性，一是要坚持“房住不炒”的整体定位，二是要擦亮双眼，购买核心地段的优质现房，才是对自己钱包负责的态度。

何高 科兴印月湾营销总监

本次政策是从中央政府部门层面统筹协调出台的，更直接点就是要全局把控，因此市场反响较大。

我认为基调还是房住不炒，对当前房地产将产生重要影响，也是稳地价、稳房价、稳预期的重要表现。房地产是我国支柱产业之一，关乎经济、金融、民生稳定问题。就现前不良发展引发的系列问题，通过此次政策，望利于经济金融稳定，解决人民群众关切的诸多问题。

从房地产企业角度看：当前市场发展困难。此次文件出台后，优质房企的融资需求将保持稳定，同时对相关企业也有支持，有利于企业经营逐渐向好，避免房地产持续萎缩拖累经济增长。

从客户角度来看：政策出台、银行贷款的多样性，有助于改善预期、增加置业信心。虽然在短时间内很难达到前几年的现象级“疯狂”，但是在现阶段可以起到稳定作用，待整体环境改善后逐步回归正轨。

从金融机构角度看：有助于金融机构稳健发展，避免风险增加扩大。随着此次政策推动，各房企经营逐渐恢复，住房贷款风险化解，银行等金融机构面临的真实风险也将慢慢退却，最终平稳度过房地产行业调整期，避免大波动，实现软着陆。

总体而言，政策出台未必能立竿见影，但这些措施在此时出台是非常有必要的，对市场供需两端释放了积极信号，非常有利于提振市场信心。

刘守一 明信集团南充公司总经理

对于此次人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，种种信号表明，房地产政策大方向正从限制转向支持，这将有力缓解房企短期偿债压力，预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力将得到一定缓解。

除了利好房地产企业外，新政对广大普通购房者也是利好消息，主要表现在三个方面：

第一，政策中提到“对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，金融机构可按市场化、法制化原则与购房人自主开展协商，可进行延期展期等调整。”这意味着，受疫情影响的普通人，将可以和银行协商延期还房贷，并且不会影响征信。

第二，政策重点提到了“保交楼”的问题，一方面支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，另一方面要求金融机构对国有、民营等各类房企一视同仁给予融资支持，这两条将有助于很多出险房企缓解资金压力、渡过流动性困难，将“保交楼”贯彻到底。

第三，政策再次重点提到“差别化信贷“，鼓励金融机构结合具体情况，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。这意味着部分城市的首付比例、房贷利率将有进一步下调可能，购房成本降低，对普通购房者是切实的利好。

另外值得关注的是，政策再次重点强调了“支持改善住房”，今年以来，改善性购房的首付比例、贷款利率已有所下调，我认为未来政策还有进一步优化和释放的空间。

结语：

在走访行业人士的过程中，明显感受到，政策利好，正在帮助房企恢复信心：“至暗时刻即将过去，行业的新拐点正悄然来临，未来房地产将在大方向上逐步向好。”

最后，我们想给南充购房者一些真诚的建议：

1、如果你是刚需，最好在年前下手。一方面，南充目前购房首套商品房，五年期以上商贷执行“基准利率-20BP”的政策，也就是4.1%的利率，按照政策规定，利率优惠执行到今年年底，此后将恢复至4.3%。另一方面，按照南充正在执行的购房补贴政策，明年1月31日前买，可享受开发商优惠3个点、政府补贴3个点。综合来看，年前购房需要付出的成本相对较低。刚需千万不要想着去抄房价的底，在自己能接受的范围内找到最低点，就是真正的“底”。

2、心态要放宽松，不要被外部因素干扰决定。如果你只是单纯地要买一套来自住，别太在意宏观的东西，关注房子各项指标是否契合自己的需求即可，如果不交易，房价涨了、跌了对你都不会产生心情之外的直接影响。适合自己而自己又喜欢，就是可以选的好房子。

3、现房当然好，期房也并非碰不得。期房仍然是主流，短时间预售制也取消不了，不要看到有楼盘烂尾，就觉得期房全部都碰不得，这就跟处对象一样，被前任伤害过一次，难道就不继续找对象了？烂尾问题的核心在于此前监管制度有漏洞，现在制度已非常完善，执行更是异常严格，中央到地方都高压“保交付”，谁还敢在这上面动心思，未来新开的项目，几乎不可能出现烂尾的情况。当然，现在处于过渡阶段，买期房还是要重点考察开发商实力、资金流、债务情况等。

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