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以后三四线城市会出现房子卖不掉的现象吗?
据今年上半年的房产行业情况来看,在一二线城市房地产市场出现回暖,交易量逐步提升,价格也相对稳定的情况下,三四线城市市场依然处于低迷状态,除极少数几个城市市场有所回暖外,多数城市还是持续低迷。因此,有人担心,将来三四线城市会出现房子卖不掉现象。这是盲目担心呢,还是事实确实如此。
对于此问题,需要仔细分析、认真判断的。下面,我们便用几组数据来进行一些简单分析与判断。
1、据国家统计局发布的5月份全国70个大中城市房价数据显示,5月份,初步测算,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨4.1%,涨幅比上月扩大1.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%,涨幅比上月均回落0.2个百分点,均连续13个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和2.1%,涨幅比上月均回落0.3个百分点,均连续14个月相同或回落。
虽然6月份的最新数据显示,有个别城市发生了较大变化,三线城市的涨幅也出现了一些反弹,改变了此前连续14个月涨幅回落的格局。但是,我们还是认为,无论是一二线城市还是三线城市,也包括没有发布数据的四线城市,房价都还处于上涨过程。只是,房价上涨的幅度,一线城市处于波动之中,二线城市涨幅回落,且已经有13个月处于回落状态。三线城市也在上涨,但上涨幅度已经连续14个月回落,且回落的幅度较大。如果四线城市的数据也发布,房价涨幅回落的情况可能比三线城市还要大。这也意味着,今后三四线城市的房价确实面临一定挑战,持续上涨的动力会受到影响。尤其需要注意的是,三四线城市中,很多城市并没有实行限购限售,仍然出现涨幅回落现象,其内在上涨的动力已经越来越弱。
2、易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示,截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长。
这组数据说明,由于市场持续低迷,不仅一二线城市出现了库存增加的问题,三四线城市更是库存持续增长,且增长的幅度比较大。随着疫情得到控制,市场低迷的矛盾也会逐步得到缓和。但是,这种缓和,显然只是一线城市和部分二线城市,三四线城市的市场不会有明显改观。而地方土地上市交易的热情并没有减退,开发商如果拿地,很有可能就是增加库存。所以,未来三四线城市去库存的压力很大。如果去库存工作做不好,三四线城市的房地产市场风险是比较大的。
3、国家统计局公布的31省份前5个月房地产开发投资情况,数据显示,前5个月,广东、江苏、浙江三省份房地产开发投资分别达到?5186.74?亿元、?4964.94?亿元、3993.3亿元,居全国前三。位居第4位的是山东省,投资额为?3099.43?亿元。
不难看出,房地产投资额最多的四个省份,都是目前中国经济实力最强的,是GDP前4位的省份。所不同的是,山东与浙江位置互换,浙江超越山东进入全国房地产投资前3强,山东则降为第4名。这也从一个侧面说明,浙江的经济比山东更为活跃,浙江吸引人才和劳动力的能力更强,对房屋的需求量更大。
实际情况亦是如此,无论是广东还是江苏,以及浙江,不仅经济实力强,经济活跃度高,对外来人口、对人才的吸引力强,而且人员的结构也在发生着积极变化,高技术人才、创业型人才、有技能的劳动力数量不断增多,占比不断提高,一般劳动力和就业人员的规模在缩小,占比也在下降。特别是江苏,从净人口增长情况来看,速度已经远不如前些年。但是,江苏的新增人口条件,确实比过去有了很大的提升,劳动力结构发生了很大变化。随着地方经济转型步伐的加快,人才结构、劳动力结构还会发生变化。劳动力数量已经不是广东、江苏、浙江等地追求的目标,而是更加讲究劳动力质量。
也就是说,未来房地产市场的分化会越来越明显,经济发达地区和经济活跃地区的市场会保持稳定,有的还会持续向好。经济欠发达地区和经济不活跃地区的房地产市场会继续低迷,房地产投资也没有保证。如西部和东北地区。而西部和东北地区,大多是三四线城市,如果房地产投资过大,库存增加的概率也会增加,形成有房售不出的现象。
责任编辑: TZ
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