北京第一批“限房价竞地价“项目入市 350万购小三居

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　　央视网消息：为更好地落实房地产调控政策，今年以来，北京土地市场推出的住宅地块，除了建设自住型商品房外，全部实行了“限房价、竞地价”的方式，也就是说，土地在出让的时候，就已经提前限定了未来的销售价格。近日，首批拿地之后可以销售的“限房价、竞地价”商品房来了，正式准备入市。
　　此次即将取得预售许可证开盘销售的“限房价、竞地价”项目共有两个，都位于北京市房山区良乡区域。在其中一个项目的售楼处，记者看到，虽然是非周末，但已经有人前来咨询了。
　　据介绍，这两个项目，在今年2月土地出让的时候，就已经限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元，且最高销售单价不得超过每平方米40944元。而周边在售项目的价格，要比这两个项目的价格高出近20%。以一套89平方米的小三居户型来计算，购房总价约350万。假如购房者是首次购房，按最低首付40%来计算，需要140万。
　　北京市房山区某限价房项目负责人 常天旗：这个价格，在北京很多区县很难去做得到，这个总价段。而且89平米的三居，其实它的舒适度还是可以的，能够满足一家人三代人生活的一个面积需求。
　　不仅是限制了单价，北京今年不少土地在出让被限价的同时，还规定了项目70%的部分必须要建设90平方米以内的中小户型，也就是俗称的“7090”政策。以记者走访的这个项目为例，此次销售的900多套户型中，绝大多数是中小户型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的两居，只有10%是112㎡的三居。
　　限定的“房价”是如何计算出来的
　　房山这个限价房项目，限定商品住房销售均价不超过每平方米38994元。其实，今年北京出让的这些“限房价、竞地价”地块，在地块出让的标书中，都明确限定价格具体到了个位数。那么，这个价格到底是怎么算出来的呢？
　　据了解，采用“限房价、竞地价”模式出让的地块，都是由北京市规土委、北京市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。
　　这个限定的价格首先是以该出让地块周边的项目均价作为基础。主要做法是，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅。最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。
　　同时，限定的价格还要综合考虑出让地块周边公共配套设施水平等因素，配套设施的有无，会对限定价格的高低产生影响。此外，限定的价格，还要与周边自住型商品房的价格基本适应。
　　据北京市住建委表示，为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，北京市住建委会同相关部门，会加强项目的建设和销售管理。确保项目的建设质量和品质。加强引导，严格监管，在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。
　　未来北京新房绝大多数是“限价房”
　　从去年年底开始，“限房价、竞地价”首次出现在了北京市的土地出让过程中。而进入到今年以来，在北京市多轮土地出让中，只要涉及住宅类用地，“限房价、竞地价”都成了必选的方式。
　　去年9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中明确在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以便有效控制房地产价格快速上涨。
　　某地产服务机构中国区研究部主管 谢晨：今年北京到目前为止有64宗住宅用地的出让，但是这60多宗住宅用地，实际上都是含有一些和限价、自住用房、共有产权房相关的一些约束性条款。其中最多的就是限地价、竞房价，竞自持的比例，这个要占超过60%。
　　在北京市今年出让的土地中，除了明确为自住型商品房、共有产权住房的土地外，其他住宅用地都明确“限房价、竞地价”。这其中，既有远郊区县像密云、延庆的地块，也有近年市场比较火热的朝阳、丰台地块，基本在北京市形成了全面覆盖。根据初步统计，截至目前，北京土地市场已成交了45宗“限房价、竞地价”地块。按照两年左右的建设周期来计算，未来两年，北京商品房市场上，除了共有产权住房和自住型商品房外，上市的绝大多数都将是这类“限房价”的户型。
　　而自从北京今年在土地出让市场全面实行“限房价 竞地价”的模式，成功出让的“限房价、竞地价”地块，溢价率并不高，以往开发商不停举牌造就的高价地自此再也没有出现，企业拿地变得越来越谨慎。
　　常天旗：现在不可能把地价往高了拍，因为售价是已经限定死的。未来我们很难去做这种像之前顶豪的产品，更多的是站在居住者的角度，去做一种实用的房子。
　　限价房将拉低市场成交均价
　　随着这些限价房项目的陆续入市，北京商品住宅未来将逐渐进入住宅限价的时代。那么，几十个项目、上百万平方米的面积，这么多限价的房子上市，会给市场带来什么样的影响呢？
　　今年前10月，北京新建住宅签约20621套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达50%。
　　在业内人士看来，市场冷淡的同时，限价房作为未来一段时期内北京住宅市场的新标签，将对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。
　　谢晨：我觉得从至少今年出让的这一批地块，会在一定程度上，短期里面在它的开发周期销售周期里面，对一手房的市场首先会形成它的影响，肯定会有。
　　某房地产中介公司副总裁 胡景辉：北京现在履行的就是全国最严厉的限购和调控政策，基本上出资投机型的需求已经退出商场了，再加上近期这些供给的土地未来都会转化成住所供给到商场，所以我觉得关于供求的平衡会起到非常好的作用，同时自身供给这部分住所，就会平抑和拉低新供给住所的价格。
　　新闻链接：限价房与其他房子的差异
　　提到这种“限房价、竞地价”的项目，我们能够简略以“限价房”来称号它。那么，提到它跟北京的两限房、自住所还有共有产权房到底有什么差异，可能这个问题会困扰到不少人。
　　其实这种“限房价、竞地价”的项目，与普通商品房其实是一样的，只需有购房资历，都能够购买。只是开发商在拿地的时分，被规则了每平方米最高的出售价格和出售均价。
　　“两限房”，即“限套型、限房价”的商品住房，带有保障性质。它的供应对象必须是本市户籍符合条件的家庭，像3人以下家庭年收入要在8.8万元及以下，5年内不得转让，满5年转让的要按一定比例缴纳土地收益价款。
　　自住型产品房2014年开端呈现，价格将比周边产品住宅低30%左右，套型以90平方米以下为主，有购房资历的家庭无论是否是本地户籍，都可以请求购买，未来自住型产品房供给总量的30%要面向非京籍购房家庭。自住型产品房，5年内不得转让。满5年转让的，要依照房价差价30%交纳土地收益等价款。从本年9月开端，北京市清晰，现已入市但没有出售的2.3万套自住宅和未来的20万套自住宅都将转为共有产权住宅。
　　共有产权住宅，只供给符合条件的无房家庭，购房人与政府指定的代持组织按份额持有房屋产权，产权份额参照项目出售均价占同地段、同品质普通产品住宅价格的份额确定，从50%-95%，总共分为10档。像北京市首个共有产权住宅项目朝阳区锦都家乡，规则个人持有50%产权，政府托付的组织持有剩下50%，个人购买依照每平方米22000元来核算。购买共有产权住宅未满5年的，不许转让。买房超越5年，才能转让，转让的时分，政府持有的部分是不卖的，购房人只能依照市场价格转让持有的部分，代持组织有优先购买权。
　　限购限贷限售之后 多地开始“限价”
　　上一年9月份以来，为确保房地产市场平稳健康发展，各地的楼市调控方针不断涌现，限购、限贷、限售之外，不少城市还推出了限价办法。
　　本年1月，深圳出台方针，要求拟请求预售项目的，其户型申报均价不得显着高于周边同类同户型在售项目的出售均价，分期开发项目不得高于前一期价格。
　　长沙，6月份出台方针，清晰六区一县的新建商品住宅，请求预售许可证的，价格应对比2016年10月的均价来断定。
　　南宁，本年5月下发告诉，清晰有6幅地块首次选用“限房价、限地价，竞产权移送住宅”的挂牌方法公开出让。
　　此外，成都、武汉等地，也在土地出让过程中，清晰提出了限价的要求。