商业综合体进入资本主导期

中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会近日在成都举行。中国商业地产联盟在年会上发布的《中国商业地产行业（2015 /2016）年度发展报告》显示，过去一年里，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出，创客、康体、体验等新兴业态则开店活跃，线上与线下从火拼开始出现了融合，商业资产抛售与并购趋于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入大变革与大整合时期。

主力店革新

去年，百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、王府井(600859,股吧)等业内领先百货公司关闭部分门店之后，万达百货也集中关闭了40多家亏损门店，转型为电器专卖店与购物街。

轻重资产出现，分化商业地产扩张呈新路径。去年，万达商业地产与光大安石、嘉实基金(博客,微博)、四川楼盘信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构宣布投资240亿元人民币建设20座万达广场。这标志着万达商业地产的再次重大转型。

O2O线上线下融合，实现了象征性突破。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突，一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停留在物流与资本层面，更深层次的融合仍未破题。资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。

行业洗牌加剧

资本大鳄蓄势待发，行业洗牌加剧。去年是北京楼盘商业地产项目并购高峰年，尤以中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司以百亿元天价收购新加坡国浩集团东直门项目最受瞩目。

其他并购案还有中信收购东四环百盛、领汇基金收购欧美汇、蓝色港湾入股北京卓展等。受电商冲击、消费需求缩减等影响，多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。

与此同时，一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大，并伺机收购，扩大并巩固疆土，行业洗牌愈演愈烈。目前市场上有抛售意愿的商业物业数量明显增加，但由于开发商对商业物业价值不切实际的高估，导致大量的项目待价而沽、有价无市。但业界普遍认为，未来商业地产资产洗牌的高峰期即将来临。

2015年是国内REITs发展元年，未来可成为一种有效的房地产投融资工具。“招商创融-天虹商场(002419,股吧)（一期）资产支持专项计划”是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目。北京华联购物中心于12月11日在新加坡主板挂牌交易。两个REITs项目的入市，重燃了业界对于REITs的热情，商业地产多元化退出通道始终是行业发展的一大梗阻。

转型“商业＋”

报告预测，商业地产将从“互联网+”转向“商业+”。新一代商业先锋开始尝试商业主导下的“商业+”：“商业+文化+旅游+科技+健康”等，“商业+”既不固守传统，也不单纯比拼价格，而是强调营造有品质的生活方式，将体验做到极致。互联网只是实体商业工具之一。

创新业态更受关注。报告指出，个性化消费时代来临，“反同质化”潮流开启，设计师概念店、买手集合店当红，诸如D2C、素型、诚品、方所等正兴起。同时，包含马术、海族馆、击剑、医疗、跨境电商、虚拟现实、创客工场等全新业态甚至成为购物中心的主题卖点，比如成都鹏瑞利龙之梦购物中心打造一个28万平方米体量的“国际医疗健康中心”，协信星光广场成为顶级跑车品牌赛麟中国首家官方城市展厅。

商业地产将进入资本导向时代，显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后，如何通过资本通道退出更为重要。除常规上市路径外，资产管理公司股权置换、有限包租、众筹等创新资本化工具开始出现。资产的抛售与并购也更为常态化。未来，行业两极分化加剧。在行业整体性出现销售与利润下降的同时，也有一些购物中心与品牌商逆势增长。未来行业集中度预计将进一步提高，专业运营的价值更加彰显。北京商报综合报道