2023中国房地产百强企业研究报告

2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。

从业绩规模来看：百强企业销售总额6.33万亿元，同比下降30.3%，降幅大于全国降幅3.6个百分点；2022年百强企业市场份额占比为47.5%，较上年下降2.4个百分点，随着行业加速出清，企业优胜劣汰加快，TOP10企业销售份额为23%，较上年提升0.5个百分点，这些企业经营相对来说比较稳健，市场份额略有提升。2022年百强企业中央国企及混合所有企业数量增加至76家，销售额占比提升至75%。

从业绩贡献来看：从城市来看，一线城市销售额占比上升6.0个百分点至28.9%；二线城市占比为54%，仍是主要销售来源；城市销售集中度提高，销售额排名前5、前10及前20的城市销售贡献率均上升，前20城市销售占比达75.8%。从产品来看，90-140平米首改类销售额占比仍最大，140-200平米改善类与200平米以上高端类产品销售额合计占比为35.1%，超过三成。

从拿地投资来看：全年拿地金额总量同比下降53.8%，拿地销售比下降12.4个百分点至20.3%。从投资城市来看，新增土储权益面积超八成位于一二线城市，其中一线、二线城市占比分别同比提升13.2、11.7个百分点。央国企投资力度相对较强，央国企拿地销售比均值为29.8%；从22城拿地情况来看，央国企拿地金额占比近八成，份额明显提升。

从运营表现来看：百强企业营业收入均值与净利润均值分别为371.6亿元、21.9亿元，同比下降25.2%、54.4%，竣工及结转放缓导致营业收入和净利润明显下降。净利润率、净资产收益率均值分别为6.4%、4.5%，盈利能力继续下降，降至近五年来最低点。受新冠疫情、市场下行、土地成本等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降3.1、3.4个百分点。百强企业盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市民企盈利水平相对较高。

从偿债能力来看：百强企业“三道红线”指标均值均已合规，但短期偿债能力有所恶化。2022年百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为67.8%，较上年下降0.6个百分点；净负债率均值为82.9%，较上年上升0.7个百分点；现金短债比为1.6，较上年下降0.2。百强企业总有息债务规模基本持平，增速放缓；再融资难度上升导致债务平均期限缩短，短期债务规模占比攀升。

从经营安全来看：2022年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。2022年11月，“三支箭”齐发支持满足房企合理融资需求。2023年1月，央行指出支持系统重要性优质房企改善资产负债表，“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

从社会责任来看：百强企业尽职尽责保交付，稳预期强信用，围绕项目交付建立完整的交付流程，从机制建设方面保证交付进度与质量，打造全新交付力体系。百强企业积极依法纳税，纳税额均值为39.1亿元；推进保障性租赁住房建设，进行公益捐款，践行绿色发展理念，多方回馈社会。

从发展趋势来看：我们认为要平衡安全与发展，唯稳健方能穿越周期。一方面，注重经营安全，在防控风险上要有底线思维，要有严格的财务纪律，管控债务规模及杠杆率水平；要专注主业，聚焦城市，目前我们国家已经进入到城市化的后期阶段，高能级城市有比较强的需求支撑，所以要聚焦城市。另一方面，升级发展模式，实现高质量的发展：提质增效，摒弃过去负债驱动、资本驱动模式，要提升效益；在业务策略上要轻重并举，围绕主业做一些轻资产业务的拓展；在产品上要绿色智能才能满足更高级的需求，产品才有更大的竞争力。

我们对房地产服务企业也进行了研究。

策划代理企业方面：从策划代理TOP10企业来看，2022年营业收入均值为22.7亿元，同比下降22.1%；销售额均值为2217.9亿元，同比下降9.5%；市场份额为14.1%，较2021年上升0.6个百分点。策划代理企业整合行业资源，挖掘客户潜在需求，探索存量物业的管理运营；完善线上线下服务矩阵，加强运营能力建设，在管理模式上创新突破。

金融服务企业方面：房地产基金综合能力优秀企业凭借严格的风险把控、优秀的投研能力和专业的资产管理服务，实现了企业稳健经营，持续深耕优势地区助力企业高质量发展。金融服务企业更加关注具备稳定现金流且潜力较大的优质资产，投资标的关注城市更新、产业园、物流、商办、长租公寓以及不动产上下游等业务，多元化发展。部分房地产基金综合能力优秀企业实现了保租房REITs战略投资。近两年租赁住房REITs、收并购等金融支持政策不断落地，为金融服务企业提供了更大的发展空间。

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