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政经谭 | A股全面注册制正式实施 上市公司重大资产重组管理办法发布下一篇
四川印发重磅通知,支持地方动态调整房贷利率近年来,房地产代建日益受到房企关注,2022年,房地产代建企业在积极开展业务的同时,不断提升业务水平,为房地产代建的更好、更快发展不断集聚能量。代建领域新增签约面积首次突破一亿平方米,多家房企新增代建平台,纷纷进军代建领域。同时,代建企业积极探索代建业务模式,通过助力不良项目纾困,携手多方共赢。
2022年,代建行业规范政策陆续出台,为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。从时间来看,代建相关政策主要于下半年密集发布。从发布城市来看,目前主要分布于存量市场和城市更新需求较多的城市,如深圳市和东莞市全年均发布代建相关政策2个。
当前,代建政策依旧为与政府代建相关,尚未有商业代建相关政策出台,相关内容主要体现在以下几个层面。其一,完善代建企业名单库。如昆山市为代建企业名录库扩容,新增代建企业。其二,颁布代建制度,使代建政策更适合后期市场发展需求,利于投资项目的高质效达成。如济南市新增投资项目代建制管理办法,更加规范代建相关制度;东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法,提升政府投资项目效益。其三,明确代建工作流程及相关细则,进一步提高区域代建管理标准化水平。如厦门市颁布《代建工作规程》,该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白;东莞市颁布项目代建管理费总额控制数费率计提办法,明确代建费率计算办法。
表:2022年部分代建政策梳理
1.新签约规模
首次突破一亿平方米,保持快速增长。2022年,预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米,首次突破一亿平方米,较2021年同比增长11.3%,依旧保持较快增长速度。
图:2018-2022年房地产代建新签约项目面积与增长率情况
2.市场集中度
2022年,从代建新签约项目建筑面积来看,预计前5企业所占市场份额为58.6%,较2021年上升5.4个百分点。2022年,入局代建领域的企业持续增多,导致行业竞争加剧,头部企业为获得领先优势加速发展,通过探索“项目纾困”、资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园、写字楼等新赛道突破获取大量项目,表现突出。
图:2018-2022年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度
头部企业通过探索“项目纾困”、资本代建等新业务发展模式,拓展代建领域。随着代建竞争加剧,头部代建企业积极探索新业务模式,如绿城管理携手金融机构落地资本代建、介入“项目纾困”等探索新的发展模式,2022年落地奥园广州云和公馆等项目,为其业绩提供有力支持。中原建业与多个城市城投平台及国企达成战略合作,积极拓展政府代建领域。
多家房企入局代建领域,且发展迅猛。2022年,龙湖、中梁和华夏幸福均成立代建公司,进军代建业务,其中,龙湖龙智造成功签约重庆江北、中铁城投天府新区等项目;幸福安基中标沈阳市代建保交付项目、廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米,发展势头迅猛。
表:2020年以来成立代建平台的房企及业务表现情况
房地产代建是当前倡导的新发展模式的重要方向。房地产行业旧有的高负债、杠杆周转发展模式难以为继。2021年12月中央经济工作会议首次提出要“加强预期引导,探索新的发展模式”。2022年3月《政府工作报告》指出,探索新的发展模式。2022年12月中央经济工作会议指出,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产代建具有轻资产、低负债、抗周期等特点,是新发展模式的重要形式之一,日益受到房地产企业青睐。
政府代建前景广阔。保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔的空间。具体来看,“十四五”时期,全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套(间);改造老旧小区1.6亿平方米。
地方国企、城投公司积极拿地,为代建提供更多机会。根据《2022年中国房地产企业拿地排行榜》显示,地方城投公司托底拿地明显,按面积TOP100拿地企业中,有地方城投公司71个,是2021年同期的3倍多;拿地金额TOP100企业中,地方城投占比16.4%,较上年同期增加13.7个百分点。城投公司拿地后入市率较低,2022年地方城投拿地入市率不足1%,2021年不足10%,尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。
“项目纾困”为资本代建提供更多机遇。2021年下半年以来,房地产行业进入调整期,房企债务违约、项目延迟交付等问题频发,“保交楼”成为2022年政府工作的重中之重。一方面,“项目纾困”为房地产代建提供了更多空间;另一方面,当前“项目纾困”手段多样,其中,以政府、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下,金融机构入局,又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。
新赛道获得突围机会。面对竞争加剧的房地产代建行业,部分代建企业在新赛道寻求突围,一方面,持续加大在保障房等政府代建领域签约力度;另一方面,利用自身优势,在写字楼、商业综合体、产业园等领域获取新机遇。
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责任编辑: Charon
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