房地产市场2022总结&2023展望(一）

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加近期我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。2023年，在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。

（一）价格水平：新房、二手房价格年度累计均下跌，下半年单月价格环比持续下跌，房价下行压力突出

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

新建住宅价格方面，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年由涨转跌。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格各月环比均下跌。12月，百城新建住宅均价16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌。

二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，月度价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。12月，百城二手住宅价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。

图：2020年6月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。

综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。

（二）成交规模：重点100城新房成交同比下降近四成，为2015年以来最低水平

根据统计局数据，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。据初步统计，2022年，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%。具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；四季度，购房者置业情绪仍处低位，12月重点城市成交面积环比小幅回升，但同比降幅仍超三成，单月已连续19个月同比下降，市场预期依然较弱。

图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

分梯队来看，2022年，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.6%，降幅最大。三四线代表城市同比下降34.8%。具体来看，上半年市场延续2021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。

（三）需求结构：刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流，多城120平以上产品占比提升

图：2022年1-11月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图

2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。

图：2022年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

从面积段成交套数占比来看，与2021年相比，30个代表城市中，22个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，25个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外，21个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。

2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积维持高位，重点50城出清周期达17.2个月

2022年1-11月，全国房屋新开工面积为11.2亿平方米，同比下降38.9%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超35%。11月单月新开工面积绝对规模处今年以来月度最低水平，同比降幅扩大15.7个百分点至50.8%。

1-11月，全国房屋施工面积为89.7亿平方米，同比下降6.5%。全国房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%，8-10月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。11月单月房屋竣工面积环比增长60.8%，竣工出现边际修复，但受较高基数影响，同比降幅扩大至20.2%。

图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

2022年，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1779万平方米，处2015年以来最低水平，同比下降超40%。具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%，同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9%。进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市新批上市面积环比有所增长。12月疫情形势愈发严峻，拖累房企供货节奏，新批上市面积同比降幅仍较大。

图：2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期

（按近6个月月均销售面积计算）

短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为17.2个月。截至2022年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约37445万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降3.9%。出清周期方面，截至11月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.2个月，较2021年末延长3.4个月，其中三四线代表城市出清周期为20.8个月，市场库存去化压力较大。

表：2022年11月代表城市商品住宅可售面积及出清周期

（按近6个月月均销售面积计算）

杭州、上海、合肥等城市短期库存不足，天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至11月末，杭州出清周期仅4.0个月，上海出清周期亦仅7.0个月，短期库存不足。南京、西安等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、长春、郑州、厦门等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。

整体来看，2022年，重点城市商品住宅供求面积均为2015年以来最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。

（五）土地供求：供求规模均降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显

受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.0%。

图：2015年以来全国住宅用地流拍、撤牌及底价成交情况（全市口径）

流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。一方面，市场低迷下政府推地谨慎，推出宗数较去年缩量明显；另一方面，2022年以来，全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块，提高房企参拍积极性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。据初步统计，2022年，全国流拍地块数量共计4006宗，撤牌672宗，流拍撤牌率20.3%，较去年同期下调2.8个百分点，仍在高位。

表：22城2022年涉宅用地各批次推出情况（市本级，单位：万㎡）

注：沈阳、长春2022年未发布三批次土地公告；上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地；武汉2022年推出面积中含六批次集中供地。

根据中指监测，2022年，22城整体供地完成率近六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。

22城土地推出批次较去年增加，多城已供四批次，但推出规模缩减。据初步统计，2022年，22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超六成。

成交方面，2022年，22城集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金1.8万亿元，较2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相对平稳，底价成交占比逐批次走高，三批次底价成交占比达80.1%，较二批次提高13.3个百分点。

表：22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地金额占比情况（市本级，已成交城市）

注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地；沈阳、长春未发布三批次土地公告。

拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比明显提升，四批次仍在高位。2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比16%，央国企、地方国资仍是拿地主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%，而地方国资拿地金额占比三、四批次均在50%以上。

短期来看，地方政府为稳定土地市场，土拍规则继续保持宽松趋势，“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。

（六）开发投资：2022年年度房地产开发投资额将出现1998年以来首次同比下降

图：2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

全国房地产开发投资额单月已连续5个月同比降幅超10%，11月降幅扩大。2022年1-11月，全国房地产开发投资额为12.4万亿元，同比下降9.8%。单月来看，3月以来投资额持续同比下降，11月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降19.9%，且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。

2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-11月各项资金来源同比均下降。2022年1-11月，房地产开发企业到位资金为13.6万亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款为1.6万亿元，同比下降26.9%；占到位资金的比重为11.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

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