楼市诡谲：有人破产想逃，有人却在揣着大钱往里挤！南充楼盘网

有人说，是楼市不行了。

真相是，玩儿法变了。

1

前两天，广州降价潮的消息被媒体圈广泛刷屏。

广州直降6000元/㎡！一线城市终于扛不住了！

你瞧，又是这帮媒体人。他们旋转跳跃，在广州上空原地炸裂。

降价的楼盘是，祈福缤纷汇，位置在广州番禺的祈福新村板块。

距离“番禺CBD”万博板块还有7km；距离珠江新城超过20km。

这是一家根骨清奇，异常魔幻的开发商。

缤纷汇二期定价时，恰逢整个板块一手楼，又炒着22号线的概念，直接把价格定到了4.5万/㎡，逼平了核心城区的二手楼。智商税，收起来。

更魔幻的是，还真有硬核业主们进场。

今年上半年，华南板块疯狂补货。

位置更好，品质更强，品牌更大的项目，纷纷以3.8万/㎡的价格入市。

然后，这位根骨清奇的开发商，果然社会——

妥妥降价了，降了6000元/㎡。

跟着这尊大神一起降价的还有：白云新城和增城，个别的社会神盘。

像增城这种不限购的妖孽远郊市场，降了15%。

2

像米宅这种楼市老朋克，在今年3月份去广州考察的时候，就已经提醒过风险。

我们提醒大家要：长持思维，归零概念，回归主城，回归产业。

而广州的产业轴线异常清晰，就是下面这张图——

▲广州产业轴线

珠江新城（总部中心）——琶洲（电商总部）——广州金融城（金融资本）——鱼珠副CBD（外溢延伸）——广州科学城（科创研发）

一定要围绕这条产业轴线，去做资产选筹。

在这条轴线之外的绝大多数其他版块，都被“极高的本地购买力”和“极强的概念炒作力”填平了洼地，房价大都存在被高估的泡沫风险。

尤其是白云新城、番禺万博、增城新塘、增城朱村和中新知识城，我在破竹专栏里多次提醒了风险。

白云新城和番禺的问题在于，偏离产业带，概念过重，房价跳涨过高，价值透支严重；

增城和中新知识城的问题在于，主城距离过远，人口聚集能力太差，客户结构太过刚需化，后期供应量太高。

5个月后，降价盘大都集中在上面几个板块中。

而更贴近产业轴线和贴近主城的板块，价格却很坚挺。

在下行市场里，降价潮是分化的。

有产业和人口支撑的板块，长持价值愈发凸显。

纯粹靠概念和不限购的政策优势堆起来的板块，大概率都有泡沫破灭的风险。

不过，当时这些预警发出之后，我还真得到一些反馈福利。

比如，见识到了粤语的“骂娘魅力”，真真的跟港片里一模一样。

3

房价在挤泡沫，房企也在挤泡沫。

和广州降价潮一起刷屏的，还有这个——

房企破产潮，震惊地产圈！截止7月份，全国一共有近300家房企破产。

我二大娘都给我发微信：

孩儿，要不要考虑做微商？一个月能喜提“和谐号”那种。

全国有9万家以上的房企，破产了不到300家，破产率不足1%。按照这种速度，把全国的房企破产完，估计需要100年左右。

而2008-2011年，全国被吊销的企业有35-40万家，依法注销的同样也有40万家左右。企业的平均寿命大概是3.7年，中小型企业的寿命只有2.7年……

与其他行业比起来，房企似乎不仅活的不错，而且命还挺硬。

在破产的这200来家房企中，中小房企占了7成以上，而且还都在三四线城市。

在过去的二十年时间里，这种房企是中国楼市里最魔幻的存在。

我早年混在地市做地产的日子里，我见过太多这种房企的清奇脑回路。

类似，开盘当天的早上5点半，从山脚磕到山顶，求佛祖保佑开盘顺利；类似，当招采的二表叔拉着当财务的小姨子，卷钱跑路；类似，一场模特花车巡游活动之后，老板带着模特消失了十；类似，上半年还在做猪饲料，下半年就要拿地盖楼……

乡土地产商的魔幻现实主义生活，分教你做人。

过去连续两波的大牛市，让中国乡土中，诞生了一大批类似房企。

许你炒房，自然也许人家炒一票就跑。

像这种房企，在融资如此困难的环境中，他们不倒天理难容。

4

我们真正应该关心的，埋藏在一大堆负面背后的这些事。

保险行业的“险资”，开始大批量注入房地产企业。

1月份，平安增持华夏幸福，成为华夏第二大股东；7月份，平安以80亿认购金茂17.87亿股，成为金茂第二大股东。

至此，平安已经成为碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉等四个一线房企的第二大股东。

除此之外，安邦注资持股9家一线房企，如万科、中铁建、招商蛇口；前海人寿，也成为万科、金地和华侨城的持股股东；新华人寿、泰康人寿、华夏人寿……纷纷扎堆持股房地产公司。

远洋地产，中国人寿和安邦的持股比例超过60%，成为保险系房地产公司。

一位做了多年投拓的老朋友，曾讲过一句大实话：

房地产，是“险资”不得不选的一个出口。

究其原因，其实非常简单。

保险资金的投资要求非常严苛，就是安全性、流动性和收益性。核心目标就是，如何把钱放在一个收益稳定且池子够大的地方？

咱们在此前的文章中也多次讲到过：能同时均衡满足这三个条件的，只有房地产。

除了保险行业进入房地产之外，那些港企大佬们也回来了。

月初，新鸿基以破百亿的总价拍下了杭州江河汇地块；去年，恒隆也曾以百亿的总价拍下了杭州核心区的商业地块；九龙仓在加速布局苏州，香港置地在不断进场南京……

如果我们去观察这些港资房企的布局，你会发现一个共性的特征：

更专注一二线城市，更专注主城核心，更专注长线收益。

这种特征，与保险行业的“险资”进场逻辑几乎一致———

放弃短炒，把不动产作为底层资产，专注于更长线的稳定收益。

5

行至此，大家是否发现，楼市的玩法已经发生了变化。

短炒的，追概念的，搏暴击的，赌收益的，正在被加速挤泡沫。

比如，广州那些跌价的板块和楼盘；比如，那些已经破产或濒临破产的房企。

长线的，有产业和人口支撑的，核心的，其长持价值越来越凸显，越来越被关注。

比如，广州核心城区的量价坚挺；比如，长线险资进场房地产；比如，更关注长线价值的港企回归。

中国楼市，正在从放大杠杆，低吸高抛，短线快炒，回归到坚守核心，价值投资，长线持有。

不动产的玩法，开始作为一种安全性高、流通性好且收益稳定的底层资产而存在。

那么，该如何找到这些底层资产呢？恕文章篇幅有限，我实在无法在一篇文章中，完整阐述。

过去几个月的时间里，我一直游弋在最一线的市场中，去感知这种变化。

我也逐渐探寻和摸索出了一条新形势下的，适合普通人的房产配置升值新思路——

比如，当下的哪些城市是适合进场的，匹配长线价值投资的？

比如，当下的哪些板块是最抗跌，且能有稳定收益的？

比如，新形势下，该如何使用杠杆……

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