南充

10月楼市双面:三四线熄火整体成交乏力 房企拿地仍乐观

2017年10月28日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:zhangsijie

  巨头涌动下的 房屋交易群像
  10月,房地产市场在黄金周落入“冰点”,前期成交火热的三四线城市也“熄了火”,全月成交或继续回落。严厉调控政策下,一些房企已经开始年底促销出货冲业绩了,部分区域市场出现了降价。不过,房企拿地投资热情全年未减,一些房企的拿地金额创下历史新高。
  严查消费贷、限售升级扩围、限购限价不放松……今年的9、10月份,楼市遭遇了更为严厉的调控堵截,传统的“金九银十”不再。
  10月,房地产市场在黄金周落入“冰点”,随后的二三周增长乏力,且前期成交火热的三四线城市也“熄了火”,全月成交或继续回落。在严厉的调控政策下,一些房企已经开始年底促销出货冲业绩了,部分区域市场出现了降价。
  不过,整体而言,今年房企的日子还是过得不错,尤其是大型房企,万科前三季度的销售已经超过去年全年。销售飘红之下,房企的拿地和投资热情全年未减,一些房企的拿地金额创下了历史新高。
  广州一家大型开发商人士指出,对于房企来说,今年大部分过得都不错。如果调控持续不变,考验将在明后年。
  整体成交乏力
  10月26日,万科在新出炉的三季报中指出,下半年以来,全国商品住房销售进一步放缓。第三季度全国商品住宅销售面积同比下降1.7%,为2015年第二季度以来首次同比下跌,商品住宅销售金额同比仅增长1.3%。与此同时,部分省市继续加大调控力度,推出包括限售在内的各项政策以稳定市场,热点城市的新房供应与成交面积持续回落。
  10月截至27日的楼市成交数据印证了万科的判断。10月首周,楼市传统“银十”成交大跌。根据中国指数研究院数据,一线城市创历史新低,同环比跌幅均超八成,二线城市同环比降幅则均超六成。三四线城市成交量亦全线回落,同比跌幅近七成。
  黄金周楼市成交低迷有因可循。据中原地产发布的数据,2017年以来,有关房地产的政策已经发布接近180次,光是9月份,含央行等部门在内多达45个城市发布有关政策52次。
  节后的第二周,各线城市成交量出现小幅环比回升。据克而瑞统计,第二周一线城市全线上涨,广州成交面积超20万平方米,上海环比涨幅最大;二线城市成交量环比均有所上扬,三四线城市成交量也涨多跌少。
  进入第三周,楼市成交趋于平稳运行,各线城市成交环比均小幅波动,但同时,各线城市楼市情况出现分化。中国指数研究院数据显示,一线城市中,除北京成交量环比上涨30.12%外,其余城市均有回落,广州降幅达38.69%。二线城市成交量环比涨多跌少,同比仍下降6.5%。
  一线以深圳楼市为例,Q房网数据显示,经历了黄金周的低谷,新房住宅量跌价涨,10月前三周,新房累计备案2032套,上个月则为2728套。而二手住宅过户量虽然恢复至年内中高位水平,但由于月初数据缺失一周,月度数据难逃回落。
  从克而瑞监控的11个二线城市看,截至10月25日,10月累计成交4.7410万套商品房和商品住宅,9月同期成交量为5.2933万套,预计10月也将是环比回落。
  值得关注的是,有别于一二线城市,前三个季度成交火热的三四线城市开始呈现出后劲不足的状态,第三周环比跌多涨少,安庆、江门、三明等市跌幅均超60%。
  综合上述机构的数据,虽然10月第四周数据仍未出炉,但从前三周的表现来看,一二线和三四线成交全部回落,是大概率事件。
  一二线城市销售面积增速将于今年年末至明年年初反超三四线城市,并在明年持续优于三四线销售表现。
  价格方面,张宇指出,9月70个大中城市中一线城市房价继8月首次出现环比下滑后再度下滑0.1%,同比涨幅收窄3.2个百分点至1.6%;二三线城市同比分别上涨5.5%和7.2%,相比8月分别为8.4%和8.2%的涨幅也下滑了。
  在此基础上,10月份的房价数据环比也不大可能上涨。中金公司监控数据显示,10月前三周,样本城市累计销售面积同比下滑36%,销售均价同比上涨15%(9月分别为-23%和+16%),显示出10月的成交下滑,而价格平稳。
  据21世纪经济报道记者调查,近期佛山、东莞甚至深圳、广州已经出现平价、低价出货现象,一些在售楼盘以低于前期售价的价格进行阶段促销。“很多上市公司到年底要冲业绩,尤其是合营公司,若一方有并表要求,就更会加快推盘、清货。”深圳一位大型开发商人士说。
  大型房企谨慎乐观
  一面是市场成交的疲软,另一面是房企的销售和投资仍在高位。
  今年截至目前,大部分房企的销售情况表现良好。中国指数研究院数据显示,2017年1-9月,碧桂园以4281.7亿元的销售额位居房企之首。万科以3961亿元紧随其后,二者均已超过2016年全年水平;保利、融创分列第三第四,也都超过了2000亿。
  在市场下滑的7-9月,万科仍实现销售面积795.5万平方米,销售金额1189.2亿元,同比分别增长36.5%和63.3%。
  万科董事会秘书朱旭表示,“行业调控的加码以及市场环境的变化都加速了行业的分化,在这种背景下,品牌房企的优势进一步体现。”
  不仅是万科。从9月份数据来看,中指院监测的30家房企中,26家销售业绩实现同比稳步增长,其中碧桂园以475亿元的销售额位居榜首,融创以218%的增长率达到430.4亿元销售额,增长速度远超其他房企。
  在手中有了足够现金流之后,大型房企今年的投资力度也在加大,力图在逆市中反周期操作。国家统计局数据显示,1-9月,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1-8月份提高2.1个百分点;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。
  截至10月26日,全国已经有6个城市土地出让金达到千亿。北京为2030亿,杭州、南京、重庆、上海、苏州超过1000亿。超过500亿的城市达16个,均创造了同期历史最多。
  截至2017年9月,拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达17711.8亿元,与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比,涨幅达到48%。以万科为例,1-9月,万科累计新增143个项目,按万科权益计算的建筑面积约2099.5万平方米,截至9月底,万科规划中项目的权益建筑面积约3907.3万平方米。
  上述50家房企已有26家房企拿地金额超过200亿元,2017年前9月拿地超过100亿元的企业有49家。2016年同期,超过100亿元的只有37家。
  这种趋势到了10月依然未变。中国指数研究院数据显示,10月16-22日,其重点监测房企共拿地47宗,出让金额共303.81亿元,其中万科拿地五宗,拿地金额68.3亿元,碧桂园单独拿地5宗,拿地金额12.15亿元,此外还联合中南建设以14.27亿竞得南通1宗宅地。
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