购买共有产权房解读：首付商贷最低30%

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。这意味着共有产权房的持有具有排他性、唯一性。持共有产权房须家庭名下唯一住房。如果你不想失去共有产权房，那么就不能再买房了。
　　
　　政府所持份额不出售会不会影响将来换房？
　　本次正式发布的《办法》跟此前的“意见征集稿”相比，最大的一个变化是“共有产权住房政府所持的份额暂不出售”。按照之前的“意见征集稿”内容，共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。
　　根据《办法》，购房人需要转让共有产权房时，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
　　住房保障专家指出，虽然市民手中的共有产权住房份额转让不受影响，但根据最终的方案，无论是原购房人还是新的购房人，都不可以购买政府份额的产权。共有产权住房的性质也不会变为商品房。个人只能将其份额的产权转让给下一个有共有产权住房资格的家庭。这是为了优先满足刚需的共有产权住房申请家庭，防止炒作和套利，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。

　　持有共有产权房能否再买房？
　　许多市民提出疑问，一旦持有了共有产权住房，再买第二套房会不会受影响？对此，《办法》指出，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格是委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。也就是说，如果你买了共有产权房，又继续买了房，或者继承了其他房屋以及有人赠送你房屋，那么，你持有的共有产权住房份额将被代持机构回购。
　　也有市民提出，如果婚前一人购买了共有产权住房，但结婚的对象有一套商品房，那么两人结婚后，共有产权住房是否要退出？
　　对此，据保障房专家介绍，因为共有产权住房是以家庭为单位的，一个家庭只能购买一套共有产权住房。这就意味着，如果两人要结婚，可以将商品住房卖出，保留共有产权住房；也可以退出共有产权住房，个人产权份额交由代持机构回购，保留商品住房。代持机构回购房屋价格应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。
　　这意味着，共有产权房的持有具有排他性、唯一性。持共有产权房须家庭名下唯一住房。如果你不想失去共有产权房，那么就不能再买房了。

　　共有产权房能办抵押贷款吗？
　　共有产权房能否贷款以及能否实现抵押也是市民关注的重点问题。根据《办法》第二十一条规定，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。
　　这意味着购买共有产权住房不仅可以贷款，而且贷款享受与原先自住房相同的政策。此前自住房的首付标准是商贷最低30%；公积金贷款最低20%。虽然此前北京曾两次出台楼市调控政策，规定购买普通住房首付款比例不低于35%，购买非普通住房的首付款比例不低于40%，但这两次新政的贷款规定中，都特别注明了“自主型商品住房、两限房等政策性住房除外”。共有产权住房的贷款明确将延续此前政策性住房的政策，那么其首付也是商贷最低30%，公积金贷款最低20%。
　　关于共有产权房的抵押问题，根据《办法》规定，共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。可见，共有产权房并没有抵押方面的限制，只不过是购房者只能抵押其个人持有的份额。

　　非社保缴纳区共有产权房能不能买？
　　在《办法》发布之后，许多市民提出“能否申请非社保缴纳区共有产权房”的问题。对此，根据《办法》，共有产权住房房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。
　　有市民提出，审核中对于工作地的认定按照什么标准进行？对此，专家解释，根据之前试点项目锦都家园的认定标准，是按照缴纳社保所在区。
　　从《办法》的规定上来看，其并未禁止市民申请非社保缴纳区共有产权房。但根据目前的市场供需情况，申请非社保缴纳区共有产权房是没有优先权的，其申请成功的概率几乎为零。
　　北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡。提供共有产权住房的供应，以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买，实现了就近居住，有利于职住均衡的实现，进而有利于北京交通拥堵问题的解决。