花湾壹号的独角戏 中海广州百亿目标退步集

时至今日，广州楼盘楼市房企销冠的标签还未曾落在中海地产身上。这家以成本控制、利润突出闻名的企业，在此甚至不止一次陷入项目储备“青黄不接”的局面。

观点地产网 入市三年半，曾被称为“广州刚需必看”的中海誉城步入了清盘阶段。当这个天河东郊区大盘销售落幕之时，中海地产在广州市场将面临全城仅剩一盘在售的局面。

截至4月份网签去化率已达到95%的中海誉城，是广州中海仅有的两个在售项目之一。中海誉城剩余不多的货量售罄后，广州中海的销售任务将无可避免地全部落在另一个项目——中海花湾壹号。

等待花湾壹号的是一个并不轻松的销售目标，接近中海地产的相关人士向观点地产新媒体表示，2016年，中海地产广州区域设定的销售业绩任务是100亿元。

据观点地产新媒体了解，截至目前广州中海今年累计销售金额已有35亿元，但难以回避的疑问也在浮现，即将陷入单盘运营的广州中海，未来能否依靠花湾壹号独撑百亿目标？

花湾壹号独角戏

在过往三年中，盘点广州中海的成绩单，中海誉城都是不折不扣的主角。位于广州黄埔区开创大道以南的中海誉城，项目总开发面积达112万平米，是涵盖洋房、别墅的郊区大盘。

自2012年9月首次开盘至今，入市三年半的中海誉城累计网签销售金额录得93.3亿元。2015年，该盘网签销售金额达到30亿元，为广州中海的全年销售业绩打下半壁江山。

随着项目步入收官，曾经是最大“粮仓”的中海誉城，2016年可售货量已经难以独挑大梁。

据项目销售人员介绍，中海誉城洋房产品仅剩最后一栋南苑A11-2栋尚有货量在售，“最后的洋房产品都是大面积户型，这栋卖完就是清盘了。”

对于仅有两盘在售的广州中海而言，中海誉城的清盘预告，无疑拉开了中海花湾壹号的销售攻坚战。据观点地产新媒体了解，花湾壹号2016年预计可售货值将超过100亿元。

面对成为顶梁柱的中海花湾壹号，广州中海将业绩押注在竞争激烈的广钢新城板块。2014年2月21日，中海斥资96.98亿元，在同一场土拍中夺下广钢新城首批出让地块中的3宗地块。

该批地块随后被定位为中海地产的“壹号”产品系列，以中海花湾壹号案名亮相，规划为广州荔湾区130万平方米的大型综合体，项目分为四个地块开发，物业类型包括住宅、公寓及主体商业综合体，合共提供超过5000个住宅单位。

不过，这个“壹号”系列的高端定位项目，尚未在广州市场中收获喜悦。2015年9月，中海花湾壹号首次开盘，该项目首推公寓售价2.74-2.92万/平方米，住宅售价2.8-3.2万/平方米，开盘销售金额约12亿元。

按照拿地时的市场测算，中海花湾壹号3万/平方米住宅均价几乎没有盈利空间可言。扣除配建安置房面积，不计安置房建设成本，其楼面价已超过18000元/平方米。

放在向来以利润追求为优先的中海地产身上，花湾壹号的入市定价出乎市场预料。但踩在市场高位拿地与板块入市首作的背景中，以价换量打响品牌似乎也是花湾壹号此时的必然选择。

据项目方公布数据，2015年中海花湾壹号销售业绩突破20亿元。而接近中海地产的相关人士则告诉观点地产新媒体，截至4月下旬，该盘2016年以来的销售金额为19亿元。

但即便已有近40亿的业绩在手，隐藏在其背后的单盘局面依然无法忽视。相较于广州市场中项目数量数以十计的保利、万科和越秀地产，广州中海的单盘独立显然难以具备能动性。

更具挑战的问题还在于，在广州市场容量中，要创造单盘年度销售百亿的业绩，几乎是个从未有先例可循的尝试。

中海广州退步集

对于从香港走回房地产市场的中海地产而言，广州无疑是其华南地区的重镇。1994年，中海地产以住宅项目锦城花园为起点开始了在广州的深耕。

然而，时至今日，广州楼市房企销冠的标签还未曾落在中海地产身上。这家以成本控制、利润突出闻名的企业，在此甚至不止一次陷入项目储备“青黄不接”的局面。

2009年，中海地产全年在广州土地市场无所斩获，彼时手上仅有金沙洲两个在售项目的中海在2010年面对着土储不足的难题。不过经过2011年拿下中海誉城的“补给”，2012年广州中海终于迎来了中海花城湾、中海誉城、中海原山别墅和中海云麓公馆四个新品的陆续面市。

但在土地竞拍越发激烈的抢夺中，在拿地方向上趋向稳健策略的广州中海在近三年开始逐渐步入依靠单个大盘销售支撑业绩的困局。

事实上，未来将独力承担销售重任的中海花湾壹号，已经接近广州中海的所有土储。据中海地产2015年年报，其在广州共有135.8万平方米土地储备。其中，中海花湾壹号的总建筑面积就达到130.8万平方米。

2015年，中海地产全年仅在广州新增花湾壹号一宗配套地块，土地面积仅约7000平方米，建筑面积约26000平方米。

中海地产表示，2015年是集团首次没有完成年初制定购入1000万平方米土地的指标，全年新增可供发展楼面面积仅596万平方米（其中权益部分为591万平方米）。

对此，除了母公司注资带来1000万平方米土地资源外，中海地产称其2015年拿地策略是其一直在寻找在市场整合加快过程中的并购机会。

2016年3月，中海地产公布整合中信股份旗下地产业务的交易，该笔交易完成后将为其带来高达约2400万平方米建筑面积的物业。但依靠母公司注资及整合并购，并非是能够完善所有区域布局的良药。

有熟悉广州市场的业内人士对观点地产新媒体表示，在广州市场，中信仅有的中信香樟墅等项目剩极少量物业，即便整合进中海地产旗下也并不能发挥补充可售货量的帮助。

“中海过去对土地的回报率要求比较高，拿地策略比较保守，所以在项目规模上确实和其他对手有差距”。尽管近年来中海在广州楼市排行中依然能够名列前十，但和竞争对手的规模差距却正在无形中扩大。

有接近中海地产的人士就评价，总部集权的组织架构一定程度上也是中海广州在城市投资布局中的掣肘。相关资料显示，中海地产当前已设立专业地产、营销、工程三条线，在布局上的投融资亦由总部垂直管理，而一线营销管理公司则更多地侧重销售执行。