“去库存”打开购房“窗口期”

近日，有多地政府陆续出台刺激措施以加快库存去化速度，在库存不断上升的大背景下，相信未来还会有更多的地方政府参与进来，政策环境愈发有利于购房，加之当前正处于低利率时代，置业“窗口期”已经到来。

市场显露调整迹象

在4月份的第二周，市场出现降温态势。

通过对包括北京楼盘、上海楼盘、南京楼盘、杭州楼盘、青岛楼盘等28个主要城市跟踪监测发现，在4月份第二周（4月4日至10日，以下同），整体成交环比下滑23.2%。其中，一线城市环比、同比同时下滑，环比下跌20.8%，同比下跌4.4%。二三线城市回调幅度小于一线城市。跟踪监测结果显示，二线代表城市成交量下跌17.9%，三线代表城市环比跌幅为18.4%。

就具体城市来说，一线城市成交整体下滑，二三线城市大部分回落。监测结果显示，北京成交量环比下滑31.89%，跌幅居四大一线城市之首；广州楼盘、深圳楼盘跌幅也超过两成。二线城市中，除了合肥楼盘的成交量仍保持上涨态势之外，大多数城市均出现不同程度的下滑，跌幅较大的超过了30%，如杭州、昆明楼盘、福州楼盘、南昌楼盘等，均是如此。三线城市则涨跌互现，部分城市出现大幅反弹，如扬州楼盘成交量猛增2倍；也有大幅下跌的城市，如东莞楼盘成交量下跌近五成（具体见表）。

表 国内部分城市近期成交变化情况

城市

4月第二周成交套数（套）

4月第二周成交面积（万㎡）

4月第一周成交面积（万㎡）

成交面积环比变化

北京

1080

12.77

18.75

-31.89%

上海

3702

36.35

39.28

-7.46%

广州

2101

23.05

32.73

-29.57%

深圳

509

5.31

7.05

-24.68%

天津

5344

58.54

75.19

-22.14%

南京

3527

39.75

43.64

-8.91%

成都

1622

15.95

20.19

-21.00%

福州

767

8.57

13.33

-35.71%

南昌

1180

13.49

19.45

-30.64%

三亚

599

5.06

8.02

-36.91%

苏州

1264

15.27

29.61

-48.43%

青岛

4038

41.59

42.86

-2.96%

厦门

796

9.49

10.75

-11.72%

大连

501

4.96

6.36

-22.01%

温州

787

10.16

10.18

-0.20%

济南

2914

35.62

35.3

0. 91%

杭州

1397

15.53

22.56

-31.16%

武汉

7061

71.93

69.73

3.16%

合肥

884

9.59

6.3

52.22%

宁波

1115

13.54

19.49

-30.53%

海口

949

9.37

10.87

-13.80%

昆明

1683

14.67

29.79

-50.76%

东莞

1229

14.51

27.95

-48.09%

惠州

1146

13.27

14.7

-9.73%

包头

557

6.43

6.05

6.28%

中山

2498

27.09

29.39

-7.83%

东营

170

2.34

2.88

-18.75%

韶关

263

2.97

2.35

26.38%

蚌埠

667

7

6.08

15.13%

汕头

289

3.34

4.93

-32.25%

徐州

1693

19.85

29.84

-33.48%

扬州

537

6.47

2.06

214.08%

连云港

997

11.42

12.51

-8.71%

舟山

266

3.08

3.48

-11.49%

南充

712

6.71

4.55

47.47%

数据来源：中国指数研究院

业内人士分析指出，一线城市调控效果显现，市场预期发生了变化。易居研究院智库中心对上海新建商品住宅成交数据统计发现，新政后市场成交出现明显降温。数据表明，自新政发布后的半个月内，即3月26日至4月10日，成交面积较此前半个月下滑幅度达5成，成交均价也出现回落，从此前的33420元/平方米降至目前的32246元/平方米，相当于每平方米下跌了千元左右。

此外，3月楼市成交整体放量，部分市场购买力提前释放，也会在短期内造成成交的下滑。中国指数研究院监测数据显示，3月份28个主要城市成交整体放量上涨，同比涨幅达97.4%。其中一线城市同比涨幅达到59.0%，二三线城市受政策利好刺激，涨幅更大，同比增幅分别达到114.9%和79.6%。

多地发力“去库存”

为了能够降低库存压力，各地纷纷出台刺激措施。

目前，包括湖南、沈阳等地，已经出台新政来刺激市场需求进一步释放。湖南出台十条新政，包括大力支持农民进城购房，积极化解商品房库存，对农民购房进行补贴和奖励，同时保留进城购房农民原土地承包经营权和集体经济组织收益权。同时，长沙楼盘进一步扩大住房公积金制度覆盖面，支持灵活就业人员改善居住条件。

而在此前不久，沈阳也出台22条新政，促进楼市消费。其中对个人购买住房给予奖励政策，凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县（市）两级财政给予补贴。另外，沈阳新政要求支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

专家表示，商品房待售面积的不断上升，使得地方政府必须采取强有力的措施，来加快市场去化速度。国家统计局2016年3月份发布数据显示，2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。其中，住宅待售面积增加1387万平方米，办公楼待售面积增加159万平方米，商业营业用房待售面积增加294万平方米。

专家预测，市场交投活跃程度下滑，会促使更多的地方政府出手救市。亚太房地产研究院院长谢逸枫分析指出，全国近7.4亿平方米的库存中，有将近7成比例主要集中在三四线城市。因此他预测，未来将有更多的城市会进一步出台促使刺激楼市消费，尤其是库存较大的三四线城市，如徐州楼盘、常州楼盘等。

为了能够加快库存去化速度，不排除会有地方政府“下猛药”。谢逸枫表示，三四线城市去库存的政策最需要个人房贷利息抵个税。“这一政策属于刺激楼市需求的真正‘大招’、‘猛招’，历史上个别城市曾实行过，效果显著。”他说。

出现购房“窗口期”

在低利率时代，不管是是热点城市，还是处于调整阶段的二线城市，现阶段已经出现不错的“窗口期”。

专家表示，针对不同的市场特点，购房者应区别对待。对于一线城市来说，由于此前不久刚刚经历房价大涨，市场心态尚未平静下来，市场仍然存在报价过高现象。但由于受到新政的影响，市场成交状况已经降温，因此建议购房者可先行考察挑选物业，然后等待合适时机介入。

当前一线城市及部分热点二线城市房价上涨较快，市场需求旺盛，在城市分化加剧的背景下，因城施策加强调控，多重手段抑制不合理的投机需求，未来其他热点城市不排除继续出台严厉措施的可能。比如武汉楼盘首套房公积金贷款最高额度下调为50万元，江苏要求落实差别化个人住房信贷。

当然，对于一线城市及部分热点购房者而言，也无需因为从严调控而自乱阵脚。记者发现，有部分上海购房者的置业计划因为新政的出台而打乱，于是选择昆山楼盘花桥、浙江杭州等进行购房，但需要注意的是，如果出于自住考虑，选择前往这些地区，对工作地点在上海的人群来说，其实并不是很合适。

而对于一些热点城市来说，可抓紧时机尽早出手。记者同时注意到，春节后二线城市“”现象频现，这表明未来二线城市房价存在上涨可能。作为楼市风向标，“”现象的产生，意味着市场基本面向好，房价出现上涨空间。因此可以预见，对于近段时间出现的城市，如苏州楼盘、南京、杭州、武汉等地，购房者可激进一些，尽早买房以锁定购房成本。

当然，对于供大于求的部分二三线城市来说，目前市场仍处在调整期，挑选余地更大，因此可重点挑选性价比较高的物业。平时重点考察一些品质不错的楼盘，并耐心等待其打折促销的时候再出手。