上半年楼市销售成绩不理想 下半年或将迎来跑量潮 抢收大战即将打响

当然，在大数据时代，数据的呈现无疑是最具说服力的，也是最能判断当前局势并作出未来预期的。在已经过去的2015上半年，昆明楼盘楼市的表现不尽如人意。根据昆明房产信息网数据统计显示：今年上半年，昆明主城区及呈贡新区各类商品房成交数量比去年上半年减少了9648套，减幅达15.41%；成交面积比去年同期减少了549998.78平方米，减幅为10.25%。

再者，就上市房企上半年年报来看，30家典型房企中仍有24家未能完成全年一半的销售目标，占比达到了80%。相比之下，大部分房企在下半年将承受较大的业绩压力。

就昆明具体情况来说，从克而瑞·房价点评网的“2015年上半年昆明商品住宅销售金额/面积TOP10排行榜、昆明房企销售金额/面积TOP10排行榜”的数据来看：万科是唯一一家进入昆明房企销售（金额）前10的上市房企，其销售业绩为10.30亿元，销售面积为13.61万平米。虽然恒大、龙湖、蓝光等项目在上半年的销售中取得一定的成绩，但下半年依然面临较大的业绩压力。

2015年已经过去一大半，房企若不抓紧时间抢收，就真的“为时已晚”。

央行“双降”进一步夯实楼市回暖基础，地方政府与商业银行加快落实购房优惠政策，公积金再次发力，从整体来看，政策“托市”三季度将成为行业跑量去化的“窗口期”，房企应该加快推案节奏，备好充足的弹药，迎接金秋抢收大季。

抢收 好政策

政策托市+利好频出 抢收看谁速度快

2015年年内央行两次降息，创造了史上最低的房贷利率，尤其是公积金贷款利率，经过年内的三次降息已降至3.5%。除了利率达到史上最低之外，无论是商贷还是公积金贷款，整体贷款环境也都进入了较宽松的阶段。一线城市和部分二线城市楼市开始稳步回暖，并出现量价齐升的局面。而昆明限购取消，颇具“杀伤力”的“昆八条”也初露端倪；减免契税新政策也在同步酝酿；昆明本土近期也将有新的公积金政策出台。政策托市之举，非常明显。

如果说之前买房受到政策、贷款、税费等问题的影响，那么对于购房者来说，现在无疑就是最佳时期。有业内人士称“货币政策最宽松的时候就是人们最应该买房的时候”。还贷压力减轻，贷款条件宽松，公积金也可以“物尽其用”。不管对于买房还是卖房者来说，这个金秋都是出手“抢收”的最佳契机。

抢收 好预备

市场供应大 下半年昆明预计超25盘入市“抢地盘”

据记者不完全统计，今年1-6月份，昆明楼市共有29个项目34次开盘，推出6700余套房源。而今年下半年，昆明预计将有超过25个项目入市推盘，“抢占”市场。其中不乏招商海公馆、融城昆明湖、长水航城、筑友·双河湾、保利大家、医大广场等“全能”品牌大盘。其项目体量、品牌价值、配套设施都是可圈可点的。

在2015上半年中，昆明楼市房当道，而下半年则有机构认为，精品二改、经济型别墅等产品将成为市场的兴奋点。但就目前记者了解到的情况来看，房企抢收刚需依然是巨大的利器。据记者了解，下半年昆明将有西城时代、华都B区悦翠、山水润城、锦城、山水云亭等刚需盘入市，大部分项目主推的物业类型为小高层，其中山楼盘水润城的蝶式高层较“有看头”。而海源高新天地、乐派空间、博欣国际、昆仑中心、钻石广场等项目预计将在下半年推出商铺、酒店式带装修公寓、写字楼等商业产品。

抢收 好营销

“大放价”优惠先行 稳价走量成基调

继上半年房抢尽风头之后，下半年抢收大战即将展开，组合拳出击，优惠打折、提升品质、房企营销各出奇招。除去项目品质、配套建设、交通环境的考虑之外，购房者最为关心的因素就是房价，“海景仅需xxxx元”，“北市区7字头优质房源”等等诸如此类的价格战，似乎都是不错的“抢收”之策。

回顾2015年上半年，全国楼市先跌后扬，一线城市从4月份开始发力，成交面积和成交金额均有明显提升。但昆明的表现却十分“淡定”，上半年成交套数和面积均比去年同期有所下降，根据中国指数研究院发布的数据显示，在全国100个城市（新建）住宅平均价格连续上涨3个月的情况下，昆明房价连跌4个月，其中，7月昆明环比下跌1.66%，均价为7871元/平方米，环比6月下跌78元。

就记者目前了解到的情况来看，昆明下半年预计推盘的项目并没有明显的价格涨跌，因为推盘计划临近，售楼部的工作人员表示，具体的价格信息暂时还没有释放，只有大概的区间价格，但都会有一定的优惠给出。

业内人士分析，下半年，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。

楼市抢收 吸粉涨人气

自然，房企“抢收”的最终目的都是为了去化，冲业绩，但对于房企来说，人气和关注度也是和业绩在同一重视水平的。有了人气和关注度，也就有了相应转化的客户群，在“抢收战”中，吸粉涨人气也就成为各家房企的又一必争“利器”。

具体来看，2015年上半年，云玺大宅高端瓷器展；昆明湖吉祥物“鲲鲲”亮相昆明大街小巷；同德520春城公益活动；涌鑫哈佛中心首届泛亚高铁经济论坛；昆明好声音，海伦国际陈乐基演唱会等等的各式活动，都为房企赚足了人气，涨粉不少。

对于下半年来说，“涨粉”之战必然将会持续，各家房企也将会推出不少活动来带动人气。据记者了解，滇池高尔夫·玉龙湾二期小高层住宅目前办理30万/张的认筹卡可享三重豪礼，第一重，玉龙湾A场（18洞）临时会员待遇提名资格；第二重，开盘可享6%购房优惠；第三重，优先选房权。而招商地产(000024,股吧)则联手携程开展积分兑换活动，1000携程积分可兑换招商地产1万元购房款，抵用券可累加，活动2015年9月30日截止。“抢收大战”开启，一大波吸粉活动即将来袭。

产品魅力 独霸武林

市场上行期，很少有购房者会对住宅空间的使用花太多的心思，也不见得有很多的房企不断强化自身“产品”。但面对如今的市场状况，这个“法宝”开始派上用场，“产品为王”的魅力又开始展现。据记者了解，下半年预计入市的项目在产品上也是十足的用心。招商海公馆洋房带装修呈现，医大广场、保利大家的住宅产品均是带装修呈现，大有一比高下的趋势，保利大家更是贴心地推出带装修和毛坯两种住宅，让购房者“随心选”。山水润城的蝶式高层也十足地展现了一把自家的产品魅力。

除去自身产品品质特点的提升，开发商在产品的其他方面也是用足功夫。现房呈现，完全免去购房者的顾虑，据记者了解，下半年预计入市的金马悦城、山水润城等项目均以现房、准现房呈现。而样板房的呈现也十分“走心”，上半年龙湖水晶郦城清水样板房，在卫生间位置灌满了厚达5-10cm厘米的水，现场实景做闭水试验，让购房者对于产品质量一目了然。在下半年的“抢收战”中，“产品魅力”自然会成为开发商的有力“武器”。

抢收 好借力

借力房交会 免费房展、契税减免、房展大数据分享

据记者了解，2015昆明（第十九届）房地产交易会将于9月10日-14日在昆明国际会展中心举办。本届房交会将突破原有会展形式，采取房企有条件免费参展、消费者购房税费减免、购房大数据分享等惠民措施，以促进住房消费、活跃房地产交易、规范交易行为。

除此之外，房协还将在各入口处设置微信扫码，以领取入场券的形式接纳有购房意向的市民入场。会后将建立“房交会大数据库”，形成的购房需求数据调研报告将派发给各参展企业，以便各企业进行更为精准的营销。

更具优势和吸引力的是，房协已经草拟了《关于2015昆明（第十九届）房地产交易会期间鼓励住房性消费给予政策优惠的请示》上报相关部门，“房交会期间购买90平及以下普通住房的购房者，可减按0.5%税率征收契税；购买90平-144平普通住房的购房者，可减按1%征收契税；购买144平以上普通住房的购房者，可减按2%征收契税；购房免交买方的转让手续费、预告登记费、抵押权预告登记费和转移登记费。另外，凡在房交会期间购二手住宅和二手非住宅的，免交买卖双方的转让手续费及买方的转移登记费”等优惠政策有望在今年房交会实行。

有没有很给力，房企们，“抢收大战”奔跑起来吧！

房企抢收玩“跨界” 产品转型是关键

2015年刚开始，房企积极转型的动态就频频传出，恒大无疑是把“跨界”玩得最溜的开发商，足球、文化、饮用水、粮油，只有你想不到没有恒大做不到的。万科也“蠢蠢欲动”，入股银行、开放万科第五食堂、牵手快递公司。丁祖昱在接受媒体采访时曾表示，在后千亿时代，“转型”仍然是发展的关键所在。

从昆明市场来看，2015年上半年，楼市与学校捆绑在了一起，这样的跨界显然非常成功，但这只是刚性需求的一部分。如果说创新是企业发展的动力，那跨界就是企业发展过程中锦上添花的一笔，通过“跨界”合作的方式，让项目产品完成“华丽转身”。

记者了解到，金地集团(600383,股吧)已正式签约小米智能家居，将携手打造昆明首个智能社区，金地智能家将采用小米智能灯泡、智能路由器、智能插座以及智能摄像机等全套智能家居系统，给业主带来全新家居体验。

而融城昆明湖则将在社区引入“医疗健康系统”，据介绍，融城昆明湖与昆明市第一人民医院甘美国际医院深度合作，首创社区医疗中心，让业主们拥有完善的医疗保障。昆明房企纷纷涉水玩“跨界”，以“携手”的方式赋予了项目产品更多的功能意义，这也将成为开发商“抢收”2015下半年的绝佳策略。

抢收 有道

产品细分 借政策东风积极出货

芒果智库经纪学家王詠雪：

上半年房企销售情况不是很理想，而且购房者购买热情也不是很高。上半年的刚需产品相比起其他产品市场表现是比较稳定的，而像高端产品的需求则是下降的。到下半年来说，房企的销售压力比较大，细分产品，积极出货，“抢收”将会成为开发商下半年的常态。

而且今年楼市的利好政策比较多，房企借政策东风积极出货也是很有利的。面对下半年的市场，开发商应该更加注重市场细分、客群定位、新媒体的运用和公共关系活动，进行点对点的更加精准的宣传。在品牌的影响力上，现在的市场效果表现会更加显现，在同区域内，品牌形象较好的开发商能够有效地把握价格优势、客群优势和出货优势，因为品牌符号、形象在消费者心中占据较好的印象。

产品创新 是房企发展的关键

云南京楼盘鹏房地产开发有限公司项目总经理顾刚：今年上半年昆明房地产市场的情况不是太好，这跟大的经济环境是有关系的，但我认为下半年情况会稍微好一些。从一线城市的情况来看，特别是深圳楼盘，房地产涨幅是非常大的，但二、三线城市的情况就没有那么理想。

从昆明的情况来看，“昆八条”释放出的一些信息对刺激购房者是有很大的促进作用的，再加上股票市场的低迷，中国人置房置地观念的影响，在房价较低的时候进入，是会有一定的上升空间。

站在房企的角度来讲，产品的创新是企业发展的关键，而产品的定位是推向市场的一个重要环节。需要注意的是，不同的产品在不同的区域，需要结合当地的实际情况作出调整、结合，并在产品形成的过程中，结合创新的营销手段，互联网思维进行产品推广。面对不同的产品，需要不同的运作模式，套用成功的经验到自身产品身上并不一定适用，开发商需要做的是，根据自身产品特点制定不同的营销方式。